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对于房价形成的心理和经济学原因极为深入的分析

对于房价形成的心理和经济学原因极为深入的分析

与我心有戚戚然!~很多比喻和话语都很精辟
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http://cache.tianya.cn/publicforum/content/house/1/80044.shtml
作者::wang820205
首先,我先声明下这片文章是我写的,尽管有些内容是借用的。这篇文章原先是写于07年2月,是我在辞职中信银行前写的。本不想发表的,但是现在既然发表的,就要对自己的发言负责。
  现在是07年10月,尽管中间发生了一些事情,比如美国。。。。 但是并不影响文章的推论。 有感于自己从事职业所要经常面对的话题,以及个人对房子的偏爱,不经意间让我的大部分时间都消耗在那些买房、卖房人之中,以及每天都要面对好多好多从事房子职业的人(既靠房子吃饭的人)。在业余我又发大量的时间混迹于网上的房产论坛此外,看谈了那些是是非非永无止境的争吵以及在现实中,大部分亲戚好友以及父母都在唠叨着房子的事。
   但是很遗憾的是,他们中的大部分人都不在谈论房子的质量,风格,人文,景光。而是大量的时间发在谈论房价,谈论在涨、还是降、还有就是不大明显的炫耀,其中又不断的混淆各种各样的理由和争辩。
  先听我讲下我的故事,先不关于房价的:我于初中的时候就开始集邮,那时候几乎全班同学都在集邮,就这样我也开始盲从也开始了集邮。虽然这是比较早以前的事情,准确的说到现在我还是很喜欢邮票的。那时候为了张邮票,甚至可以不吃饭,省钱去买,但是做过邮票的人都知道,中国的邮票于96、97年的巅峰,之后就开始长期走下划的路线,到现在我也没有看到一点恢复的迹象。现在回头想想那时候的我,总觉的是天真浪漫中带着一种幼稚的无知:居然觉的大家都流行,那我也去。
  在我个人所有的集邮经历中,我所发现的情况是我所有的邮票理论上的价值都在不停的下降,比如,我当年98年买50元的东白虎(巅峰的时候还有卖过90元),到现在不知道还有没有15元、我当年发2元钱买的一张8分钱面值的邮票,不知道现在还卖的了3毛吗,我曾经那些致力于集邮爱好的朋友现在不知道还喜欢集邮吗,那些靠发表集邮市场观点的专家吃饭还有那些曾经被我憎恨的邮票商不知道现在在做哪个行业。在所有的经历中我记的印象最深的就是一句话(是我后来看到的):
  真正集邮的人谈的是邮票,邮票商谈论的是价钱。
  前几天,我看了个百家论坛,里面也有一句话也深深的震撼了我:“我们中的一些小市民老是有种喜欢自己财务的思想文化,比如喜欢自己家的小古董小凳子其他之类,就好象今天很多人有了点小钱,就去收藏点字画古董,就掀起了一股收藏热。比如他今天他买了一幅齐白石的画挂在墙上,他并不会因为看到这幅画,而心理产生了激动,感动,震动一种欣赏感情,他看到的并不是一幅画,而是看到一百五十万,他们的眼里那里有什么艺术,他们不过是表达对自己私有财务喜欢的一种思想。”
  上面的例子我可以举很多,但都可以用一个词来概括他们的共同特点,就是伪现象。
  伪现象这个词在我们今天并不陌生,我们日常所说的“外行看热闹,内行的看门道”“伪君子”“金絮在外,败玉其中”差不多都是这个意思。
  伪现象很有欺骗性,因为他带有太多的迷离色彩,但是伪现象之所以能够很好的生存,并很大程度上还占据了上风。最肯定的原因只不过是我们人容易被一种假象迷惑住,有时候说不好听,就是我们人喜欢被晃悠。
  从上面的几个例子可以看出,在目前的社会中,凡是能够涉及到投资的或则是投机的,都是大量充斥着伪现象,就是这些伪现象在不停着混淆着我们的视线,混淆着我们的判断,我们所要做的就是揭开那些伪现象来看清事物的本质。集邮不过是种个人的爱好,收藏也不过是种爱好,但就是这样的爱好中都充斥着大量的伪现象,更不要说我们日日夜夜相关的房子,其中大量混淆的现象是再正常不过了。
  在目前社会信息化高度发展的时刻,资讯可以很方便的通过各种途径四处散播,人们无需出门便知天下事。但社会信息化也一并带来了大量无用的信息或则假象,它们在不停着混淆着我们的视觉,影响着我们的判断,甚至有时候还会给我们带来错觉。我们所要做的就是找出真正有用、实际的信息、找出可以真正判断的信息,找出真理,撇开那些伪现象,用一句话,就是“拨开云雾见青天”。
  下面,我们就开始谈论房子了,先说下我个人对房子的定义:
  房子的模型最早开始于原始人,在原始人时代,为了抵御恶劣的大自然环境,为了自己的生存,一些原始人便开始在一些天然山洞里活动,作为晚上休息、抵御外来野兽攻击的地方,随着社会的发展,后面慢慢演化成,把山洞做我原始人的集结地,并作为储存食物的地方,为了居住方便,还对天然山洞进行修饰,比如加点茅草,使之温暖,扩大洞内空间,便于居住更多人,这个就是房子最原始的模型。后来随着社会的大进化,到了氏族时代,就有人主动选择一个地方,在这个地方周围插上木栅,并围起来,有一定的空间,留个门方便出入,再在木栅顶上加点草,由是真正意义上的房子就出现了。可以说,房子最原始的功能是为了抵御自然,方便生活。真正意义上的房子在于自主有选择性地选择一个地方,并盖上建筑物,创造一个不同于大自然的空间。
  随着社会的大发展,建筑也开始日新月异,从原始人的山洞到氏族时代的木栅房,再到今天各种各样的建筑,建筑的功能也开始五花八门,从可以活动几万人的摩天大厦到随处可见的小房间,从火箭发射台到气象观察站。甚至在文化、思想上来讲,很多人都把房子与家等同起来了。
  
乐乎设计,乐乎生活~

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中国目前真正的房价水平

中国目前真正的房价水平
  说到房子就不得不说到房子房价(均价),因为目前最触动我们普通人的神经就是房价,房价的定义和取舍有好几个版本:如,国家政府、地方政府部门出台一般都是一个区域的均价(比如一个省,一个城市,或则一个地区)、开发商一般都是取自己开发整个楼盘的均价,具体到我们个人就一般指某套房子的总价,从文章的一开始我还要向大家说明下:
  我下面所说的房产,绝大部分都是指以居住为目的的住宅,希望大家好理解点。
  目前最经常谈论的恐怕就是房子的涨价,不管从国家还是地方政府公布的文件报告都显示,几乎全国各地的房子均价都是大涨,从04、05上海的疯狂,到06年几乎全国各地的房价都在疯涨,这些数据我们先不举例了。但,给我们普通人的感觉就是房价涨的都快突破我们的承受力极限。这让我想起了奴隶社会制度,奴隶能够得到的食物和其他的生产作物仅能够维持他的基本生存。
  政府部门均价推算是以一定时期内,在一定的区域内所成交的房产总价除以总成交面积,假如一个城市在一年内总成交金额为RMB100亿,总成交面积为200万平方米,那么得出的一年均价是5000元一平方米。从数学公式上来讲:房产说均价的分子是总成交金额,分母是总成交面积。但是,不管是分子还是分母。如果你要得到一个你想要的数据,只要对分子和分母进行一定的筛选,就可以得出不同的数据。
  从国家还有地方政府公布的数据来看,均价的增幅似乎还在我们控制范围内,但是公布一个地区或则一个城市的均价,只能作为一项数据,如果想关依靠这个数据来作出正确判断 ,就会闹出大笑话,就像有些地产名人说的:“举一个城市均价作对比,就像白菜和海参加起来然后做出个蔬菜均价一样可笑,不同的地段、不同的房屋品质、不同发展前景的房屋怎么能够平均一下就完全了事。”
  说到这里,我就举个例子:
  假如一个城市前几年的城区算中心区,新房子均价是5000一平方米,在原先的均价数据可能就是5000一平方米。后来扩大了城市区域,新增加的区域算新区,由于是新区,一下子可以开发大量的房产。假如旧城区在一定的时间内开发100万平方米,新区由于是开发大量的新房,在同时间有500万平方米 。随着市场因素或则炒房的兴起,这些房子全部卖光 ,并且中心区一平方米卖一万,新区一平方米卖5000,结果得出的均价就是5800,在统计的数据上就是增长16%。但实际情况的中心区涨了1倍,新区原先完全是民房,或则根本就是空地,根本无法作对比,但是我们统计的数据出来才16%的增长。
  网络上更有网友一针见血的指出:
  房价暴涨之灾,被“官员统计技巧”大大掩盖
     当前人们在剖析和争论现有房地产市场导向和住房模式危害和利弊的时候,都喜欢拿“数据”说话。其中城市商品房价涨幅的高低,不仅成了各方衡量房地产市场发展是否健康的一个最重要的指标之一,而且也成为中央出台新的调控政策的主要依据之一。从某些方面来说,这更成了相关部门和地方政府官员是否真正落实中央关于房地产调控一系列政策的“标志”。也正是由于商品房价涨幅的高低已影响到官员的“执政能力”和“政绩”考察,所以在全国和各地商品住房房价涨幅的“统计”上,相关的“统计技巧”,就成为有关官员极为重视的一项“政治任务”。甚至在有些城市,“父母官”已经把房价涨幅的“对外公布”,视为“影响稳定”的“大事”,成了媒体和研究机构“不能碰”的“高压线中的高压线”。就像人们所说,在中国一旦什么事情牵涉到“政绩”,那么有关的“数据”就不可避免的存在“猫腻”。
     这几年,按照统计局和建设部等官方的统计,全国和各地的每年房价的涨幅,基本上都是在10%左右“上下浮动”。但是在各地老百姓的切身感受中,房价的涨幅要远远大于此。市民们看着居住区域及周边的房价,几乎都是四五年、甚至两三年就翻了一倍。在“官”和“民”之间,对房价的高低和涨幅的真实水平,意见和“感受”各不相同,早已成为十分普遍的现象。
     确实,房价的涨势之凶,已远远不是官方统计上的“数据”所能真实反映。现在在一些大中城市,统计报表反映的每年房价的涨幅只有10%左右。但其真实的增长水平,可能连30%也不止。这其中各级政府及主管和统计部门所“精心策划”和“创新”出的各种“统计技巧”,是非常人可以想象的。比如在北京或上海,三环以内或内环内这几年的房价究竟增加多少,翻倍了没有,北京或上海的百姓最清楚。但在统计局的统计报表上,这两个城市房价的涨幅又是多少呢?!有兴趣的人同样也可以把这几年自己所居住的周边区域的房价的涨幅和统计局报表上的数据作一个比较,看看两者之间,是不是相差了“十万八千里”!
     我们这里以南京市为例,看看在房价上官方及统计局的“数据”,和现实中的真实状况,究竟差了多少。
     根据南京市统计局的一份报告,在“十五”期间(2001到2005年),南京市5年住宅商品房销售价格“累计上涨44.7%,年平均增长7.7%”。据报道,该市房管局官员甚至声称这几年南京房价年均涨幅3%左右。南京市房价增长的幅度,真的像该市房地产政府主管部门和统计局统计的那样“稳健”吗?让我们还是用事实来来说。
     根据该市的“南京日报”2003年5月的报道,当时该市“每平方米均价,城中(指南京市的老城区)逼近5000元”。三年半的时间过去了,现在该市的“城中”的房价又是多少呢?今年十月,该市一家有着南京市房产局背景的房地产研究机构对外公布了截止到9月份的南京市“城中板块”房地产市场报告,其中商品住宅的“销售均价已经达到9631元/平方米”。该报告还指出,三季度“城中板块销售均价排名前五位的楼盘,销售均价都在10000元/平方米以上”。实际上,由于“城中”的概念在不断扩大,2003年所指的“城中”区域现在的房价,现在基本上都“跑”到每平方米1.1-1.2万元。这就意味着,南京人要在老城区买上一套小康标准(人均35平方米)的普通住宅,至少要花上百万元的巨资;这同样也意味着,在南京市一个普通人家,至少要不吃不喝不用花上20 年的家庭全部所得(根据统计局是数字推算,南京市城市家庭年收入的中位数为5万元左右),才能在原来居住的老城区内“住得小康”;这同样更意味着,在南京的传统城区内,房地产市场的商品住房的房价年涨幅高达30%以上。
     就在南京的老城区内房价高的只剩下“百万豪宅”之时,就在普通百姓买小康住房的房价收入比已经高达20左右之时,南京市官方对外公布的房价又是多少呢?官员们和“专家”对房地产市场又是如何“评价”的呢?在十月下旬南京市建委、房产局等5部门联合举办的“南京房产新政政策解读会”上,南京市有关官员对外公布的商品房价格在4400元平方米左右。据报道,就是在这次会上,南京市房管局长是这样总结南京房市的:“前5年内,南京房屋平均价格年均涨幅3%左右,比较平稳”。在十月底,江苏省建设厅又根据南京市提供了资料对外公布,1~9月份南京市市区商品房(注意:不含政策性商品房)平均成交价格为每平方米4255元。如果有南京的老百姓真的用这样的“平均房价”去和主管房地产的局长们“较真”,要求政府“说到做到”,在主城区和老城区按照每平方米4255元的价格向他们出售商品住房,真不知道这些局长们何以面对。更叫人感到荒唐的是,就是这样房价超过普通百姓承受能力和合理水平(房价收入比3-6)数倍的高房价市场,竟然还被那些拿着不菲“车马费”的“专家”和相关官员“一致认为”“不存在市场过热情形”和“秩序健康稳定”。
     那么,为什么每平方米上万元的高房价,到了主管官员的手里,就可以变魔术一般的降到仅仅4000多元呢?“变戏法”的关键就是不断扩大统计口径上的“市区面积”。房价增长统计及纵向比较是否准确的一个基本前提,就是相同区域的住房相比。但到了相关官员那里,房价统计的参照系就可以根据“官场的需求”而变化。随着这几年城乡区划的调整,行政辖区概念上的市区也已调整得越来越大。这正好为相关官员在房价涨幅上的“数字游戏”提供了“舞台”。就拿南京市来说,仅在2002年的南京江北行政区划调整中,南京市区面积就由当时的2598平方公里扩大到4737公里。一次调整就把市区的面积扩大了近1倍。而那些过去还属郊区县的“江北新市区”,当时的商品房价每平方米仅1000多元,只有“正宗市区”每平方米4-5000元的几分之一。这样一来,扩大后的“市区房价”自然而然的就“大幅下降”。
     除了直接把过去的郊县通过新的行政区划调整为“市区”外,在现在“新市区”的规划调整扩充中,常用的另外一种做法就是把原来的郊区县重新划并到老城区中。这样也使得老城区的房价被“综合平衡”了下来。如在“南京市网上房地产”上,鼓楼、玄武、白下、秦淮、建业和下关这六个主城区的房价,分别只有5800-7300元之间,这和南京市民“切身感受”相差甚远。其原因就在于这些挂在“老城区”名下的新建商品住房,绝大多数都是建在居民习惯中的“郊区郊县”上。在南京的市区房价统计表上,过去统计全市“平均房价”时,“非主城区”的“五县四郊”只有2-3个区的房价统计在“市区房价”中。现在经过一系列的“调整”后,南京市仅仅还剩下两个高淳、溧水这两个边远的郊县商品房没有被统计在“市区平均房价”中。这样一来,南京市区高房价就自然会被过去还属郊区县的低房价大大“稀释”,全市的“平均房价”自然就大大下降。如此“统计”,南京市的“平均房价”怎能不超乎普通市民想象而“出奇的低”呢!
     但仅仅是靠“新市区”低房价的加权平均,南京的平均房价还不至于低到只有每平方米4200多元的水平。把“全市平均房价”大幅“拉”下来的另一个重要的因素,就是全市新建的居民商品住房,绝大多数都是建在“新市区”。据媒体报道,南京市某房地产研究机构的市场分析表明,在南京市今年预计新增的878万平方米商品房中,作为“新市区”的江宁、江北就占五成以上,作为新建城区的河西也占到新增量的17%左右。仅这三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城区的“新增边缘市区”,整个南京市新建商品住房的90%以上都是建在“非传统城区”。据南京日报报道,今年一季度南京市“城中住宅上市2万多平方米,占全市住宅上市量的不到2%”。
     正是由于南京市的新建商品住房绝大多数都是在新市区,也正是由于新建商品住房在新老城区的比例差别是如此之大,使得在官方统计口径中的“南京市区新建商品住房”,基本上就是南京市“新市区”的新建商品住房,南京市的“新建商品住房平均房价”,基本上就等于南京市“新市区”(也就是过去的郊区县)“新建商品住房平均房价”。这也就是为什么在统计报表上,南京市的平均房价能够“低”到每平方米4200多元的“惊人地步”的根本原因。
     但这样的“官方统计”虽然“拉低”了老市区房价,但却掩盖不住“新市区”房价的暴涨。就拿南京的江北市区来说,3—4年以前,这里的房价每平米还只有1000多元,但现在这里房价已经高涨到接近3000元;同样是在南京的仙林新区,房价也由前几年的2000元左右,一下子暴涨到现在的5-6000元。任何稍有小学生算术能力的人都可以算出,在这些的占据“市区”新建商品住房绝对主力的“新市区”,房价的涨幅究竟是每年增加百分之几,还是百分之几十。
     其实,南京的情况在全国各大中城市都极为普遍。之所以把它拿来作为“房价涨幅之谜”的“解剖对象”,是因为它在某些方面具有“典型性”和“代表性”。
     所以在现在的政策下,不管是原来的老城区,还是刚建的新市区,就同一区域的居民来说,这几年房价的涨幅度,都早已高到了让中央高层难以想象、让普通百姓越发难以承受的“惊人地步”。从所有市民的切身感受来说,各自居住区域的房价的增长,不仅超过了官方统计中的10%左右的“数据”,而且大多数居住区域房价的真实涨幅,早已是“官方统计”中的数倍。在房价上“官方的统计”是如此“不堪一击”,以至于不管是广大的买房者,还是开发商和房屋中介,都早已不把官方的“平均房价”和“房价的平均涨幅”当作一回事。因为如果真的拿“官方的数据”当作买房的“参照系”的话,可能你永远也买不到房。
     “官员的统计技巧”,可以把所“为官一方”的城市平均房价大大的拉低,也可以把房价涨幅的真实水平大大“调控降低”到“政绩”需要的“幅度”上。但在房价的“官方统计”之外,在“城市超低平均房价”的“政绩光环”下,广大市民所承受的实实在在的生活的成本,却是他们想躲也躲不掉的。
     当在高房价的重压之下,大批的市民只能到郊区县甚至外省市(如北京人到河北买房居住)“安居”之时,他们同样也不得不在“乐业”和生活质量上做出极大的牺牲。他们不仅每天要花上数小时疲于奔命在家和单位的“长途旅行”之中,而且每年每月都要为并不高的工薪收入(住在郊外公寓的基本上都是中低收入者)付出更多的交通成本;居住郊区化不仅使他们生活的质量大大“打折”,而且在孩子上学、老人看病等方面也带来了极大的不便。
     这里应该特别指出的是,众多大中城市在住房建设发展和规划上,把中低收入者赶到郊区县的做法,实质上加大了城市不同人群的贫富差别,违背了文明国家住房建设和发展的规律。“穷人郊区化”,普通市民成为城市“边缘人”,表面上使城市的“平均房价”和房价的涨幅大大降低,但实质上它牺牲了广大居民、尤其是中低收入者作为市民所应有的权利。它不仅使普通民众没有分享到靠全民共有的巨大财力所打造的城市发展的巨大成果,反而使他们成了城市发展的牺牲品。而这和我们的社会制度的“根本属性”是背道而驶的。
     所以,对中国城市商品住房房价和房价涨幅的真实水平的了解,不仅可以使我们真正的看清在现有住房模式下,房地产市场的“恶性肿瘤”已经“溃烂”到何种地步,而且也能更深刻的理解为什么要重新打造“符合中国国情的住房模式”根本意义所在。
  以上就是南京一网友发出的呐喊。
  
  就我目前所工作的城市福州来举例,鼓楼区,台江区可以理解为老城区、市中心,在几年来的城市规划发展中,新增加了好多区如东区、五四北、金山新区、闽侯上街、仓山新区等,这些都是新区,
  目前在新区我们能够看到的情况是:到处都是热火朝天的开工现场,到处都是充数忙碌着工人,机器在不停的哄哄嚷着,公路上零散着奔跑着运输沙、砖、水泥之类的车子。间歇地看到路边被一堵新围墙围绕着,围墙上被油漆印上几个显眼的字眼“XXXXXX别墅”或则“XXXXX楼盘”,围墙里面一栋崭新的半完工、但是已经封顶大楼耸立起来,周围还有一些盖了半截的楼盘。就在那耸立的那一栋楼中,一条崭新的巨大红字条从楼顶飘落下来,上面写了几个金色的大字“封顶大吉”,在这些正在完工的新楼盘周围,就是一些早已经盖好,但至今还没什么人入住的楼盘,间歇在这些已经完工或则未完工的楼盘之间变是那些早已长满半人高的野草,但早已有归属的空地。这些不过是这几年房地产最疯狂开发的一个缩影。
  福州的房价这几年也和上面房地产一样疯狂起来,在06年几乎达到疯狂的地步,市中心我几不举例了。从年初东区均价3000一平方米到目前的5000均价,从五四北05年均价2500的楼盘到目前的5000一平方,从05年底开盘的一楼盘叫“融信第一城”第一期均价2850到06年底的第四期均价4800元(就以我这样对这个行业有一定了解的人也实在看不出第一期和第四期有什么太大的质量或则品质上的太大差异,但是价钱就在一年的时间内从2850到4800),更有甚着在原先几乎最无名的地方仓山区的一个楼盘,开盘就均价5300,我都不知道他这个价钱是怎么开出来,但是最疯狂的不仅仅是这个开发楼盘的,还有一大堆购房的人(我们暂时先不谈论他们的钱来自何处,为什么有这么多的钱),疯狂到买一房子就要等开发商楼盘还没推出的时候,就要发钱去抢购什么VIP卡(贵宾卡),然后在开盘的当天凭卡来摇号决定谁来购买房子。我们目前先不谈论这些到底是不是伪现象,甚至还不排除有些人为了故意制造的假象。但是我们的政府06年公布的均价都显示增长在10%的上下,看起来一切都还正常。
  房产的均价通过新区(也可以理解为郊区)来美化,本来城市要发展新区总是要开辟的,但是现在最大的问题是,要建立一个功能稍微完整的社区,在最顺利的情况下要5年以上。一个完整的社区,包含足够的人气,学校,医院,商店,还有便捷的交通 ,还要有一定的经济基础来维持商业,又要通过商业来维持人气。但是现在生活在城市的人有时间的话,晚上可以发点时间去新区看看,到底有多少房子是真正入住,到底有多少房子灯光是亮的,难道新区的人还会有晚上不开灯的习惯。甚至有些小区一到晚上就一片死静,仿佛进入了无人区,如果偶尔有一两个灯光亮着的话,在那死静的环境背景下,说不定还有人以为是鬼火。
  我们福州有个新区叫金山,从地理位置上来讲还是比较接近市中心,从2000年政府就开始提倡开发这个新区, 01年开始就有陆陆续续的新盘上市,到06年的时候,这里已经建成超大量的住房,准确的数据我没有,但是我们可以相信的是这里建成的住房完全足够30万人以上居住。从新区的开建到现在已经5年时间过去,但是这个地方的入住率实在难看,如果晚上有时间去闲逛的话,除了偶尔几个地方的住房有着零星的灯光,更多的地方就是一片死静。当初,政府还有广大媒体还有众多投资者热捧的“下一个市中心”“福州新中心”到今天除了房价超乎当初的现象,其他的可以说每有一个有达到当初设想的,其尴尬用两份报告就可以完全体会:
  春节榕城广场商气旺百家店面迎客忙(2005-2-14 13:22:00 福州日报 )
  大年初四,天气转晴。榕城广场的100多个店面开门迎客。许多金山市民带着小孩和老人,穿着新衣裳,举家来到榕城广场,享受榕城广场浓浓的年味。
  去年6月,市委、市政府启动金山榕城广场招商的优惠政策,榕城广场吸引了众多商家纷至沓来,到春节前,共有100多家商业企业开张营业。
  安泰楼金山分店卖的是正宗的福州小吃,不管是年前还是春节,几乎天天都是满座。隔壁的安泰国石酒楼更多的是承办生日宴、寿宴,酒楼负责人告诉记者,春节期间,几乎每天都有人来订座,多的十几桌,少的一两桌。
  转让店面不收取转让金,对此,一位商家打趣说:“生意这么差,我们还是很识相的,装修就当送给别人了。”
  二三楼:开门营业的不到10家
   “二、三楼比沿街的生意还差,很多人都是刚装修完,又搬走了。”在一些商户的指引下,记者来到了广场的二、三楼,在数百户门店中,仅有不到10家店照常开门。
  记者注意到,除了少量的毛坯店外,这里大部分店面都是装修过的。
  记者拨通了二楼一家女装店老板的转租电话,老板罗小姐连连叹气,她是2004年年底进来的,装修完开业还不到3金山东艺琴行也是热闹非凡,不但卖乐器,还请了专业乐器手拉二胡、打鼓、弹吉它,引来众多市民驻足聆听,一些市民还跟着音乐唱起来,店内洋溢着暖融融的欢乐景象。
  在服装鞋帽一条街,记者看到二三十家店面开门迎客。一经营品牌男装的沈小姐对记者说,她看好榕城广场,因为榕城广场还“年轻”,年轻就有希望,榕城广场会一天比一天更好。
  结果两年还没过去,金山榕城广场已经成为了另外一种情景了:
  沿街店面:多数商家想走人
  昨日下午3:00,金山榕城广场。
  围绕着广场中心,周边都是密密麻麻的商业店面,但人流却少得可怜。漫步广场大道,不时可以看到商家拍卖及转让的手写公告,约有近二十家店面已经拉下了铁门。
  “今年的生意非常差,平均每天的营业额都只有200多元。”棉朵床上用品店经理曹霞告诉记者,她的店是伴着榕城广场一起做起来的,2004年底入驻,按照合同约定,广场内的所有商家都可以享受两年免租金及物业费的优惠。可辛苦做了两年,这里的人气却还是不旺,营业额低得可怜。从今年10月1日起,她的店每月就要交3000多元的租金和200多元的物业费,可现在,每月的毛利不到3000元,还不够抵租金。
  饰典生活空间本是榕城广场生意最好的饰品店之一,但现在,小店的橱窗也贴上了“转租”和“拍卖”的手写公告。老板陆小姐说,转租公告已经贴出去2个多月了,还没有找到合适的下家。她的手上积了一大堆存货,只能低价亏本甩卖,连营业员都不敢请了,都是家人朋友来店里帮忙。
  记者随机访问了10户商家,有意短期内撤出的就有7户,另外3户表示再支撑一段看看。
  与一般的店面转让不同,榕城广场的商家们个月就关门了。原因是半个月还开不了一单,不仅货砸在手里,每天开门雇小妹、水电开支,还要消耗大量成本,这才急忙撤出。
  “我的转租已经贴出一年多了,可至今没转出去。签了5年合同,还有1万多押金没拿回来,现在真是进退两难。”罗小姐说。
  物业:租金收缴率不到1/6
  随后,记者又找到了榕城广场的物业管理方——福州金山鑫源物业管理公司。
  物业公司的一位值班工作人员告诉记者,这里的商户当初签的大部分都是5年合同,约定免租、免物业费两年。从今年10月1日起,开始正常收缴物业费,考虑到广场的生意不好,物业公司已经作出了让步,把原先物价部门审批的3元/平方米,从按建筑面积改为按实用面积收取,每家都省了不少钱。
  “可即便如此,情况还很糟糕。”该工作人员说,广场600户商家,至今只有不到100户交了物业费,其他商户都是以生意不好为由拖延缴款时间。现在,物业公司的压力也很大,物业公司有五六十个工作人员,每月的开支都很大,而物业费又收不齐。
  【探因】
  顾客都上哪去了?
  记者了解到,榕城广场从2004年9月开始对外招商,由于地处金山新区的核心地段,加需要靠主观推动和市场拉动。相比之下,主观推上有免租的优惠措施,当时的招商进度还是比较顺利的。可两年之间,越来越多的商家没有勇气在这里继续经营,一些人甚至连押金都不要,就全身而退。
  饰典生活空间的陆老板总结出两个原因,一是虽然榕城广场周围高耸着数十个楼盘,但总体的入住率还是偏低,商家短时间内扎堆,重复形态的店面不在少数,根本无利可图。二是观念,许多住在金山的人,还是没有转变消费观念,凡是要买大量或大宗物品时,还是更愿意到市区购买。
  去年年底入住金山的王先生告诉记者,平时,他们在金山的消费主要集中在柴米油盐等小日用品方面,稍微大宗的物品,都去大超市购买。金山的新居民小刘则认为,金山周边没有什么高档的店铺,因此,衣服、家居用品等,他宁可开车到城区选购。
  【建言】
  专家:金山应形成自身的主题
  就此,福州大学管理学院营销学副教授陈章旺认为,与东街、台江等传统意义上的商圈不同,金山目前还属于住宅区商业。它的兴起,必须首先依附于周围人流量的提升。
  新区商业的发展,必须和新区自身的发展相匹配,因此,离不开城建、配套、交通等大框架的不断完善。而就商业本身而言,其发展动显然是更为便捷,而这里所说的主观主要是指政府,把散户引进后,任其经营,难免会走许多弯路。因此,不如在前期规划时就形成一个特有的主题,完全区别于福州的其他区域,立足区域人流的基础上,吸引更多的外来人流,进一步带动商业发展。比如金山的运动场所繁多,是否可以形成一个以“运动”为主题的商业圈。
  “金山的发展潜力还是很大。”陈章旺副教授说,随着地产开发的不断发展,不同层次的楼盘所针对的人群也大不相同,未来几年,随着入住率的大幅提高,金山的人口构成也会丰富起来。这些家住金山的人,将成为新区商业的一个强大而稳定的客户群,这样的优势不是其他区域可以比拟的。(记者 王勋 黄孔瑜)
  我们的政府如果想完全依靠这样的数据来进行市场调控,到时候一定会落个90年代日本,97年泰国、香港那样的下场。因为中国国情再怎么特殊,领导能力再怎么强,中国再怎么发展,总逃脱不了市场价值规律的。
  如果大家都有眼睛、都有良心的话,还有那么一点点智商的话,都可以看到目前您们周围的房价到底涨到什么样的水平。
  
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我国房产目前面临的最大矛盾

我国房产目前面临的最大矛盾
  我国目前房产所面临的最大的问题并不是,人口与土地紧张的关系、也不是地价高,从而房价高的简单推断。。。。。。。。。。。而是不断膨胀的房价,与之相对应的是不断缩小真实的购买力,不断新建的大量城市房产与之对应不断缩小的购买人群。
  在初中的政治书上,我们曾经对资本主义中的经济危机有了这样的认识:资本主义的经济危机实际上就是一种生产过剩的一个过程。但是并不是绝对的生产过剩,只是相对的生产过剩。其表现在不断扩大的生产力与之对应的是不断缩小的购买力。
  在资本主义经济危机中,最感触的一个笑话就是:
  外地回来的儿子问母亲:“天这么冷,为什么不烧煤生火。”
  “因为你爸爸失业了”
  “为什么爸爸失业”
  “因为煤生产太多”
  上面的笑话就是在资本主义经济危机中普通劳动人民面临着最真正、最能够反映本质的问题。转到我国目前的社会,就变成了这样的情景:
  真正盖房子生产的劳动人民生活一直挣扎在生存线上,他们自己所一直致力的劳动成果——房子,对他们来说远远是个梦。
  在经济危机中,并不是商品真的生产过剩,不过是种相对过剩。这和我国目前的房产一样,就是不管房产盖了多少平方米,就有一大堆专家在鼓动一大堆数据,意思就是:
  还有多少人没有房子,还有多少人要改善生活买大房子,还有多少的房产要开发商继续盖,房子永远不会过剩,目前的房价还有多少的上涨空间。。。。。。。。。。。
  但是我国目前的一个真实的市场是:大量开发、不断涨价的房子面对的是不断缩小的购买力。
  除外,大量开发商一直在鼓吹只为10%的富人、精英盖房子的同时却盖了110%以上的市场量,就像在06年初,上海公布了一份数据,显示未来3年上海将有1亿平方米的商品房入市,这样的入市量就意味着在未来3年内有300万以上的人买房才够消化这些房,那如果未来10年都这样建的话,就是1000万的人在这10年内都要买新的房子。
  那原先大量的建筑用来做什么????
  就是在我们福州这从04、05、06年3年就建成了1500万平方米以上的商品房,如果能够以这样的速度在盖10年的话,那么市场量就够我们整个福州市的人再买上一套。
  但是我们的开发商,原先开发房产的理念是:只为10%的富人、精英盖房子。
  广大真正购房者真实的购买力又是多大?我们的人民收入又是多少?
  房价收入比问题
  在这里我不得不提到所谓的房价收入比,在国际上判断房产是否泡沫最重要的两个数据是房租房价比,还有个就是房价收入比。正常的房价收入比就是3到6倍,就是一个普通工人年收入的3到6倍。一个房租和房价比在前面我就已经说过早就超过国际的警戒线。
  数据显示我国各大城市的房价收入比在07年初的时候已经接近20倍,这个数据我相信有广泛接触社会或则有良心的人都会认同的数据。尽管有时候,会有些专家会以我们中国人大多都有灰色收入,实际收入远高于表面收入数据,比如政府机关部门、医生、还有其他相关的人为借口,人为的把我国居然的收入美化。但是我在要指出的是,在一个整体大的环境内一部分人的灰色收入就意味另外一部分人的灰色支出。比如一个行政部门贪污了一笔用于部门发放灰色收入,那么就同时意味着:这笔钱本该用途的损失、一个医生的灰色收入,就意味着病人的灰色支出、一个老师的灰色的收入就意味着学生家长的灰色支出。
  除外还有广大的城市“流动人民”——那些房产专家一直致力吹嘘的未来购房者。他们的收入到底又有几个人被入过统计帐目。包括我自己也是一个城市的“流动人民”,我目前的工资收入,就根本没有在任何统计部门的工资收入单上,因为我不过是个靠发票报销工资的临时工,那怕我是在银行——外人看起来辉煌的一个行业。这和目前很多行政部门都有临时工一样,他们临时工的工作到底几个人帮他们入过统计帐。
  终上所述,城市公布的城市居然收入数据是正常的,并不是某些人可以人为的修改数据来美化。
  在我日常的工作中,我也接触了大量的人,我们在谈到中国目前的房价的时候老是半开玩笑的:“想靠我们的工资买房子,那是永远的梦,我们辛苦工作一年赚的人,还不够人家房子涨有一个月。”
  下面是我在网上找到的一篇文章,是根据我们小学时候就已经读过的一篇文章进行改编的:
  售楼处的门口,横七竖八站着各处来的人,屋内挤满的是提早来的购房者,把屋子塞得很满。厚厚的广告和楼房宣传材料用各色的夹子夹者,一捆一捆地,填没了这只手和那只手之间的空隙。门口进去就是新房的展示台勒。
    新房的缩微模型就整齐的排在案板上。朝晨的太阳光从整洁的玻璃天棚斜射下来,光柱子落在案板后面晃动着的几双Gucci高跟鞋上。
    那些购房者大清早乘公交车出来,穿越了半个市区,到了售楼处,早饭也不吃一下,便来到案板前面占卜他们的命运。“中间楼层7200起,顶楼底楼6800,门头房不算。”导购小姐有气没力地回答他们。
     “什么!”购房的朋友几乎不相信自己的耳朵。美满的希望突然一沉,一会儿大家都呆了。
    “在六月里,你们不是说只要平均6000么?”
    “7500也要过,不要说7200。”
    “哪里有涨得这样厉害的!”
     “现在是什么时候,你们不知道么?各处的动迁户象潮水一般涌来,过几天还要涨呢!”  
   原来出来犹如赛龙船似的一股劲儿,现在在每个人的身体里松懈下来了。最近天照应,很多人加了薪,税务局的兄台也不来作梗, 很快就拿到了年底双薪,有的还是Above & Beyond 的头衔,谁都以为该得透一透气了。
    哪里知道临到最后的占卜,却得到比降薪或公司开除更坏的课兆!
    “还是不要买的好,我们回去租房子吧!”从简单的心里喷出了这样的愤激的话。
    “嗤,”小姐冷笑着,“你们不买,人家就关门了么?各处地方多的是新来的炒房团,头几批还没分派完,温州、宁波的游资就要涌来了。现在各地的国际、台湾、港澳来买房的也多得是。高品质的房子是为他们留着的。"
    国际、台湾、港澳来买房的,那是遥远的事情,仿佛可以不管。而已经工作N年的GG不买房子,却只能作为一句愤激的话说说罢了。怎么能够不买呢?结婚时候是要新房子的,当初向女友父母夸下的海口,自己向狐朋狗友吹的牛是要还的。
    “我们到七贤岭买房吧,”在郊区,或许有比较好的命运等候着他,有人这么想。
    但是,小姐又来了一个“嗤”,眨着微翘的睫毛说道:“不要说七贤岭,就是找到小平岛去也一样。我们同行公议,这两天的价钱是中间楼层7200起,顶楼底楼6800,门头房不算。”。
    “到七贤岭去找没有好处,”同伴间也提出了驳议。“环境那么差、路途又远,天知道他们多收我们多少钱!就说依他们给,哪里来的钱?”
    “小姐,能不能降低一点?”差不多是哀求的声气。
    “降低一点,说说倒是很容易的一句话。我们政府、银行、房地产商都是靠这个活的,你们要知道,降低一点,地产商就没有高利润,银行没有高地产商还贷率,政府也没有高GDP,这样的傻事谁肯干?”
    “这个价钱实在太高了,我们做梦也没想到。去年的要求是5500,今年有的只要5700,不,你小姐说的,7500也要过;我们想,今年总该比6000少一点吧。哪里知道竟然要7200!”      “小姐,就是去年的老价钱,每平5500吧。”
    “小姐,工薪阶层可怜,你们行行好心,少赚一点吧。”
   另一位小姐听得厌烦,把手里的空咖啡杯扔到街心,睁大了眼睛说,“你们嫌价钱高,不要来找好了。是你们自己来的,并没有请你们来。只管多罗嗦做什么!我们有的是购房者,不给你们,有别人的好给。你们看,又有几群购房者挤过来了。”
    三四张青黄脸好不容易从人堆里挤过来,青黄色后面是充满着希望的,年轻的。他们随即加入先到的一群。斜伸下来的光柱子落在他们的西服的肩背上。
    “听听看,今年什么价钱。”
    “比去年都不如,顶层都要6800”伴着一副懊丧到无可奈何的神色。“什么!”希望犹如肥皂泡,一会儿又进裂了三四个。
  
   相信很多人都知道上面一篇文章是改自那里,文章最早的出处是在解放前那段最黑暗的年代,但是经过改编之后,我们居然发现和我们目前工薪基层的买房梦是如此的相像。
  如此底的真实购买力,那为什么还会诞生一个如此高的房价市场,就像我前面已经说了,我国目前的房价不过是种在经济高速发展之后,社会积累一定的财富之后,一种非理性的买房——财富转移。等这个冲动过后,我们就面临90年代的日本、97年之后的香港泰国、90年代之后的中国台北。
  
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那为什么中国现在的房产会如此的疯狂,是什么原因在支持着他不断的创造出令世人惊叹涨幅:泡沫经济
  
  什么是泡沫经济
  用泡沫来形容一个经济实体在一段时间内迅速繁荣,然后又急剧下降的兴衰变化,可以说是相当贴切。自然界的泡沫发生快,破灭更快。一滴肥皂水,一口气就可以吹出一个炫丽夺目的气泡。可是好景不长,泡沫越大,迸裂得越快。在一般情况下,人们把泡沫经济作为虚假繁荣的同义词。就像一个肥皂泡一样,看起来五颜六色,可是中间没有什么内含,一旦泡沫破裂,繁荣景象就像梦幻一样顿时消逝得一干二净。
  在1926年出版的Palgrave英文大字典中给泡沫经济下的定义是:“任何高度投机的不良商业行为”。这个说法似乎还不够清楚。于是,在1987年版的Palgrave经济学大辞典中引用著名经济学家,前美国经济学会会长金德尔伯格(C.Kindleberger)的话重新定义泡沫经济:“泡沫状态这个名词,随便一点说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主--这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终。通常‘繁荣’的时间要比泡沫状态长些,价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴跌(或恐慌)形式出现的危机,或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”
   在现代经济中,人们交换的具体商品远远少于交换一些符号,例如货币、股票、债券、外汇、期货、期权合约、支票、汇票等等。彼得·德鲁克(Peter Drucker)指出 :“资本移动、货币兑换、金融等符号经济从产品、服务等实物经济中完全独立出来了。”“这是一个最为醒目而又最难理解的变化。”由于实业投资的机会比较少,投资回报率比较低,而金融资产的投资回报率比较高。在虚假的高回报率诱惑之下,大量资金在符号经济中无效空转,不构成实质增长。在与实质经济没有直接关联的领域中资金泛滥,而实质生产部门因缺乏资金而逐渐衰退,这就是通常人们所说的经济泡沫化或产业空洞化。
  泡沫简单的说是一个怎么样的过程:
  假设一个地方的一个店面在一定的时间内(比如以月为计算单位)能够实现稳定为收益为X,由X的收益来推出市场合理的价值为100万元,随着投机的风行,这个投资物的价格不断的被推高,价格被A以150万卖给B,接着B以200万卖给才。。。。。。。350万卖到E、到F接收的时候,接手的价格是400万,那么在理论上从A、B到E理论上每个人的财富在这轮投机中都增加50万,每个人的都赚到钱, 所以根本就不用考虑店面能够实现的稳定收益X。从数据上来看,这个店面的价值在不断的被推高,社会的财富也在不断的增加。但是,这个店面还是当初的哪个店面,他所能够实现的稳定收益还是X,并不会因为因为店面本身的价格高涨而使收益X高涨。
  当到了F手上的时候,因为市场上或则资金上的一些因素,F发现没有预期内的人以450万来接手,在一定的投资收益压力下,F就会回头去实现店面的稳定收益X。是一段时间后,F发现同样的400万资金,在市场上的收益远大于X。此时F就会想办法以400万甩盘,但是市场上没有人接手(就算400万有人接手,不久后他一样面临F的困境,一样寻求F的突破困境)就会转而求次,350万转卖给G。
  就算350万接手的G也面临同样困境,稳定收益X根本无法为此350万的投资成本,或则350万的投资的稳定收益在市场远大于X。到最后G走了和F一样的路,低价转卖,最终这个店面的价格回到100万。
  这个泡沫就这样破灭了,在投机风行的时代,这个店面的理论上财富从100万到400万,并最终又从400万回到100万,但是真正意义上的财富并没有改变,店面还是一样的店面,它能够实现的稳定还是X。
  在网络上,有篇文章比较专术语是这样指出泡沫的特性:    
   如果张三拿100万元买一栋房子,过了一年,以200万元卖给了李四。那么,张三在一年之内赚了100万元,投资利润率几乎是100%。实际上世界上的房屋总量并没有增加,总的社会财富也没有发生任何变化。张三所赚的100万元是李四提供的。      
    当李四看到张三能够在一年之内从房地产的买卖中净赚100万时,他会很自然地预期,如果他买进这栋房子,在一年之后再卖掉,同样也能挣100万元。在巨额利润的吸引之下,即使他手上没有200万元的现金,他也会千方百计筹集资金。最简单的办法是向银行贷款。泡沫经济必然把银行拖下水。  
       一般来说,银行非常愿意给房地产投资发放贷款。拿上面的例子来说,当李四打算用200万元从张三手中买下这栋房子的时候,他手上可能只有50万元。他需要向银行贷款150万元。银行发放贷款之后要求李四以分期付款方式,在若干年内连本带息归还贷款。银行发放贷款的依据是确认房产价格是200万元。如果房地产的市价不变,或者有所上升的话,那么,银行发放房地产贷款是只赚不亏的。在正常情况下,房地产价格总是比较稳定地上升。如果李四不能如期支付约定的数额,跑得了和尚,跑不了庙,银行可以收回房子的产权,通过拍卖追回贷款。这栋房子起码可以拍卖200万元,扣除了150万元的贷款和相应的利息、手续费之后,还可以返回一些钱给李四。在这种情况下,所有的损失都由李四来承担。 
        泡沫经济往往会给银行系统传递错误的信息。在经济繁荣时期银行往往过于乐观、放松贷款。既然房地产价格节节上升,银行手中的抵押越来越值钱。银行有恃无恐,投资风险极小,业务越做越大,利润也水涨船高。即使有些贷款不能及时归还,其损失也完全由贷款方负责。  
         可是,一旦泡沫迸裂,房地产价格急转直下,结局就可能完全不一样了。假定这栋房子价格突然跌回100万元,而李四丧失了分期付款的能力。在李四宣告破产之后,银行收回他的房子,拍卖所得只有100万元,无论如何也没有办法抵偿他当初借贷的150万元。李四自己的50万元泡汤了,他的日子自然非常艰难,而银行的日子也不好过,在账面上马上就出现了50万元的坏账。 总之,由于在经济繁荣时期贷款条件放松了,银行系统的处境也因此而变得比较脆弱。一旦泡沫经济迸裂,大量的坏账就有可能拖垮银行系统,而造成整个经济的危机。  
  泡沫经济形成的条件  
        泡沫经济的过程能不断循环下去,条件有三:第一,只要人们预期房地产价格会不断上升,那么借款去买房子的人就一定能赚钱,在投机市场上就一定源源不断地有接班人。  
        第二,在房地产市场上买进卖出的成本保持在低水平不变。在我们这个假设的例子中,无论是张三、李四还是王五在交易中都没有发生任何交易成本。如果在交易过程中他们都是通过房地产开发公司或者其他中间商,那么在每次交易中他们都要支付一定比例的佣金或手续费。如果在交易中房地产增值的话还应当向政府缴纳增值税。这些费用越低,买卖房地产的利润就越高,就越容易刺激房地产投机活动。  
         第三,银行要能够吸收更多的储蓄,才能支付越来越多的借贷。借钱的人多了,银行在借贷过程中便有利可图。如果银行乘机增加利率,利润更为丰厚。利率越高,吸引居民储蓄越多。之所以银行在泡沫经济形成过程中推波助澜,是因为银行本身在泡沫经济膨胀过程中就是一个既得利益集团。如果在国内借不到钱了,那么银行会毫不犹豫地到海外筹款。许多外国的金融机构为了追求高利率和高回报率,也会争相将资金投入该国市场。在大量外资流入的同时,该国的外债总额也节节上升。
         如果没有垄断力量的参与,泡沫的形成过程比较缓慢。如果具有垄断力量的投机集团参加炒作,经济泡沫的形成就更快了。泡沫迸裂的条件 
         泡沫经济的形成和发展过程就像一个链条。只要这个传递链中的任何一个环节出现问题都有可能使经济泡沫破裂。
         首先,从长期来看,即使没有垄断势力的参与也没有任何意外事故发生,泡沫最终也要迸裂。如果向银行的贷款量越来越大,银行为了追求利润,必然竭力争取社会流动资金。于是有两种可能:第一,银行超额贷款,使得银行准备金不足,银行借贷结构恶化。一旦遇到外来的冲击,极易出现银行系统的流动性危机。第二,社会流动资金来源枯竭。如果把生产领域所必须的资金也投入了投机活动,社会资源的再分配必然使生产部门萎缩,失业率上升,在进出口贸易上出现逆差。这些信息很容易动摇投资者的信心。在绝大多数情况下,了解金融体系已经面临危机的国内企业界和银行界的人士首先带头把自己的资金向国外转移。  
        泡沫经济迸裂的条件取决于泡沫经济与生产部门的比例。如果一个国家的生产部门在国际市场上具有较强的竞争优势,或者国家对经济的控制能力比较强,那么即使出现了泡沫经济也还有可能支撑一个较长的时期。但是,由于泡沫经济的增长速度远远高于生产部门,所以泡沫经济迟早是要崩溃的。   
        第二,如果人们对未来的预期发生变化,马上就会中断这个泡沫经济的发展过程。促使预期发生变化的原因有可能来自于经济系统内部,也有可能来自于系统外部。泡沫经济延续的时间越长,人们对投机活动的超额回报率的预期值越高。如果这个预期值远远超过其他的经济活动,企业家和金融专家们就会意识到这个趋势已经达到顶峰,也许一个很小的事情就可能使人们的预期发生重大改变。
  第三,在泡沫经济成长过程中,国内金融市场的需求特别旺盛,投机活动的高额利润必然吸引国际流动资金,如果这个国家门户大开,大量短期的外部资金流入,在一段时间内使得泡沫经济异常繁荣,似乎不会出现资金短缺现象。在进入这个国家的外部资金中难免鱼龙混杂,一些国际投机集团也会不怀好意,乘虚而入。大鱼吃小鱼是国际金融市场上惯例。由于现代金融工具的不断革新,出现了许多大炒家。这些流动资金在国际上飘忽不定,是导致国际金融危机的罪魁祸首。泡沫经济越严重,招来外部冲击的可能性越大。在泡沫经济中出现的金融结构扭曲、银行周转资金不足、巨额外债、外贸经常项目赤字等都大大削弱了这个国家对金融风暴的抵抗能力。泡沫经济养肥的暴发户恰恰成为国际金融投机集团最佳的食饵。在国际金融投机集团的恶意操作之下,一旦风吹草动,大量短期资金外逃,就可能导致整个经济系统的崩溃。顷刻之间,国民在长期内积累起来的大量财富转手他人。
  
  那么泡沫最终会走向何处,从一个最本质的现象说起:正如马克思当年描述过:“一旦有适当的利润,资本就胆大起来。如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏人间一切法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至…….”从上面的话,我们可以理解出:能够产生泡沫的最重要的因素就是资本,但是资本最本质的性质是追求利润最大化。那么泡沫支撑点资本是不是真的可以在产生泡沫的同时,产生永远的利益,泡沫最终将走向何处。下面一篇文章可以很好的解释以下这个特性。
  泡沫到底是怎么回事,为什么一定会破灭——兼论政府理论上是否有托市能力
  首先给泡沫一个定义,当针对一样商品的购买力主要的不是为了该商品的使用价值,而是为了转手卖给下加时赚取差价获利时,泡沫就产生了。
  正是因为泡沫的这个特点,所以泡沫价格是和供求关系脱节的,他只和供应总量和市场上投入的资金成有关,和真实的需求无关。
  一个基本假设:在泡沫市场上的买卖双方都是为了获利而入场的,即主体都符合经济人假设。因此,泡沫的交易人的获利必须高于资本的价格,也就是必须高于利率与通货膨胀率。
  另外,为了料敌从宽,我们考虑最不利的情况,在整个经济体中,不存在其它的替代投资途径,也就是机会成本为零,这样就符合了最原教旨主义的多头假设:除了房地产投资外,世界上没有其它的投资渠道。
  于是一个泡沫的成长周期可以推演如下
  在泡沫的初期:最早进入市场的是成本较低的资本,比如居民存款等,这时候的资金成本比较低(高于存款利率加通货膨胀率即可),泡沫的内部收益率要求也比较低,在低的涨幅下,投机资金即可获利,反应在泡沫的价格上,就是泡沫的涨幅比较低。这个阶段相当于2001年到2002年的房地产市场的情况,即小幅上涨阶段。
  在泡沫的发展阶段:由于资金涌入,相对而言供应无法同步增长,导致泡沫的价格快速上涨,在较高的涨幅下,投资收益率在提高,原先资金成本较高的资本也可以入场获利,比如商业贷款开始入场,但是这个时候的资金成本和内部收益率也开始提高(比如要高于商业贷款利率加通货膨胀率),因此为了投机资金获利,泡沫的涨幅必须提高。这个阶段相当于房地产泡沫在2003年到2004年中的情况,即涨幅逐步提高阶段。
  泡沫的成熟阶段:由于资本的不断涌入,泡沫的涨幅越来越大,导致成本更高的资金进入市场(高利贷资金,比如有报道上海房地产商地下融资,利率高达30%),同时由于这一时期入场的资金成本越来越高,因此也必须维持泡沫涨幅越来越上升,才有可能获利。这样的循环是,泡沫涨幅越高,使得越高成本的资金进场,高成本的资金进场,又迫使泡沫的涨幅必须更高才能维持投机获利。表现在房地产市场上,就是价格必须要加速度的无理智飞涨才能维持获利,相当于2004年到2005年3月的情况。
  好了,说到这里,整个泡沫的链式裂变反应基本上就清楚了,一切看起来都很完美,只有一点,世界上的资本不是无穷无尽的,因此,即使所有的人都被洗脑。把所有的资金都投入到泡沫市场,也总有枯竭的一天,于是乘凉雨和寒症苦恼的一天终于到了,有一天,他们发现资金流入的速度跟不上为了维持泡沫所必需的上涨幅度了。
  于是
  泡沫衰退阶段到来了:这一阶段表现在,资金进场速度赶不上维持泡沫所必需的上涨速度了,于是在最后入场的成本最高的资金开始亏损了(比如,房价涨幅29%,但同期的高利贷利率30%,必然会亏损),由于我们的前面的假设,投机商入场的资金是必须要赚钱的,而不是来学雷锋帮寒症趁凉雨的,所以这批30%利率的资金就必须退场,当30%利率的资金退场之后,资金增幅速度进一步下降,因此市场上的泡沫涨幅也进一步下降,这样逼得29%的资金也必须退场……然后是28%的,27%的…….而这一切,基本上是一个上面逆向的核裂变链式反应,会在很短的时间内(几周内)发生。这个阶段相当于2005年4月份到5月份的那几周时间。
  于是
  投机商们的悲剧发生了,房地产商们突然发现,他们的房地产在一夜之间没有人买了,房产空置,滞销了,烂尾了。而更为悲惨的是,由于受到前面错误的价格信号的指挥,他发现几乎有泡沫之前10倍以上的供应量正在姗姗来迟。
  于是
  进入到了泡沫崩溃阶段,这一阶段就是受虚假价格信号而放大了数倍的供应洪峰终于到来,却必须和真实的需求接轨,真实需求的资金就那么多,这么多的供应要挤上这辆车,只好人人减肥,把虚胖的价格割掉,甚至要把成本里的肌肉也割掉,于是就是大减价,负资产……下面就是大家很熟悉的香港和东京悲情故事了。
  好了,看完了这个泡沫的整个生命过程,我们就会发现,泡沫与生俱来的悲剧在于它像核裂变一样有自我加速性,而一旦这个加速的链式反应无法维持,就必然走向破灭,为了维持这个加速度,就必须保持投资以更高的速度进行,一切都很完美,唯一的小问题是指要由无限的资金投入,而资金是无限的吗,答案是不是,于是,所有的泡沫,只要一旦形成,即使在一切外部条件都有利的情况下,也必然有崩溃的宿命,这是个基本规律,就像相对论中,有质量的物体如果不能有无限的推力的话,永远也达不到光速。
  既然这样,我们来看看政府能够如何托市,我们知道,政府没有办法凭空制造出资本出来,他们只能制造货币,因此,即使政府用全部的力量去无限制的发钞票,搞贷款,结果也只能提高通货膨胀率,而没有办法提高投机资本的真实收益率,因此也就没有办法挽救泡沫的破灭,因此无论他怎么许愿,欺骗,叫嚣,威胁,跺着脚咆哮恐吓,在他们能找到一个在上海市上空无限的撒真金白银的上帝之前,都是没有用的。
  
  
  
  
  历史上是否有同样的房产泡沫,
  
  我们先简单的举例比较有影响力的房产泡沫:
  世界历史上的三次房地产大泡沫
    美国:1926年破碎,间接引发上世纪30年代世界经济危机
    日本:1991年破碎,导致日本长达15年的经济萧条
    东南亚、香港:1997年破碎,香港出现十几万名百万“负翁”
    1925年,美国人疯狂投资佛罗里达州房地产业,图为当时建造的别墅。
    20世纪是世界经济快速发展的100年,房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因,在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫,结果使无数投资者转瞬间一贫如洗,从而留下一幕幕悲剧。 
    美国房地产泡沫:7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人
    上世纪20年代中期,美国经济出现了短暂的繁荣,建筑业日渐兴盛。在这种背景下,拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
    佛罗里达州位于美国东南端,地理位置优越,冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后,这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州,因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里,迫不及待地购买房地产。随着需求的增加,佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年—1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计,到1925年,迈阿密市居然出现了2000多家地产公司,当时该市仅有7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪人,平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年,人们的口头禅就是“今天不买,明天就买不到了”!在这种狂潮的催动下,一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。
    然而好景不长,到1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯,有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克,当年也因此一贫如洗,此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,结果引发了华尔街股市的崩溃,最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
    日本房地产泡沫:东京都一地的地价超过了美国全国地价总和
    20世纪30年代以后的60年间,世界房地产领域基本上没有出现大的波澜,但进入90年代后,日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
    20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”,决定同意美元贬值。美元贬值后,大量国际资本进入日本的房地产业,更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。
    受房价骤涨的诱惑,许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快,于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。 
  所有泡沫总有破灭的时候。1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。
    从后果上看,20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的财政危机。受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在,日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”,把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
    东南亚、香港房地产泡沫:香港业主平均损失267万港元
    继日本之后,泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历,而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期,泰国政府把房地产作为优先投资的领域,并陆续出台了一系列刺激性政策,由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后,大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场,加上银行信贷政策的放任,促成了房地产泡沫的出现。与此同时,大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是,当时这些国家没有很好地进行调控,最终导致房地产市场供给大大超过需求,构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年,泰国的房地产业已处于全面危险的境地,房屋空置率持续升高,其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发,泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭,并直接导致各国经济严重衰退。
    东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时,李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域,香港十大房地产公司也先后公开上市,而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下,香港的房价和地价急剧上升。到1981年,香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
    1984年—1997年,香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元,一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激,香港的房地产投机迅速盛行起来,出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港,人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇,许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述,就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话:“什么?你要考虑一两天?当然不行!有很多人在等,你不买的话,过3分钟就没了!”1996年,香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
    就在香港的房地产泡沫达到顶峰时,东南亚金融危机降临了。1998年—2004年,香港楼价大幅下跌,如著名的中产阶级居住社区“太古城”,楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算,从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言,房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
    可以说,发生在上个世纪的3次房地产大泡沫,对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失,也留下了宝贵的经验教训,而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。
  
  通过对比我们就会发现上面的例子和中国有一个共同的特点:就是房产在一段时间内突然出现急剧性,非理性的爆涨,而且都是发展在经济高速发展之后。
  比如美国在一战时就建立了世界第一强国,战后经济高速发展,但是在十年后陷入了房产和股票泡沫。之后,爆发了世界经济世上最惨烈的经济危机,并间接引发了后来的第二次世界大战。
  日本在90年代之前的发展促使日本从二战的惨败到世界第二经济强国,让日本一度以为可以赶超美国成为世界第一经济强国,甚至买下整个美国。但是日本的泡沫破灭后,给日本带来的结局是十年停止不前的发展,被日本称为“消失的十年”
  香港,香港特殊的经济体发展让香港在八十年代初赢得的亚洲四小龙之首的美名。并一度以为自己就是亚洲第一城市,亚洲的金融,亚洲的贸易中心。从90年到97年香港的房产价值增长了8万亿港币,但是在97 年后的香港房产破灭后到03年给香港带来的结局是损失了8万亿港币,香港的房产又回到90年时代的水平。十几年后的房产和十几年前的房产同样的价值,就算我们不考虑理论上港币的通货膨胀,我们也要考虑十几年前的房子质量已和现在没办法比。
  那么今天的中国,究竟发生了些什么,从78年的改革开放到今天快30年的时间,30年内中国的经济也发展翻天覆地的变化,中国的经济,社会的财富在这个时间内都是急剧的增长,同样与上面的三个例子一样,中国的房价也同样在最近几年开始疯狂的爆涨,已经达到无法用理性的思考来解释他的上涨速度,我就不相信难道中国的国情会特殊到有泡沫不破灭的程度。因为到目前为止还没发现有哪个国家出现上述房产泡沫情况而不崩溃,难道这个奇迹你还期待在中国身上实现。
  对比上面的三个例子,同样是在高速发展之后,美国的人口密度底于中国好多,日本、香港人口密度永大于中国。房产的泡沫最重要的因素是资本的逐利性。并不是国内有些人所吹嘘的中国人多地少,土地永远是贵的。
  中国目前的状态可以说最接近97年前泰国,那时候泰国同样是从发展中国家高速发展起来,泰国在东南亚是超级强国。同样泰国的人口密度与我们中国相仿。也同样在泰国的南部地区和我们中国今天的沿海地区一样。但是97年的泰国在经历金融危机后房价一下子就崩溃了。
  那么97年的亚洲金融危机是什么原因造成的?有这样的一篇文章:
   1997年1月份,以乔治·索罗斯为首的国际投机商开始对觊觎已久的东南亚金融市场发动攻击,开始抛售泰铢,买进美元。泰铢直线下跌。其目的很明确:搅乱东南亚金融市场,以图混水摸鱼,狠捞一笔。而东南亚一些国家房地产、外汇储备、金融市场管理的混乱与失控,给投机者提供了千载难逢的机会。吃柿子挑软的拿,索罗斯的如意算盘是:先从最不堪一击的泰国、印度尼西亚、马来西亚入手,进而搅乱亚洲"四小龙"新加坡、韩国、中国台湾,最后攻占香港,以图造成他们无坚不摧的印象,击溃市场信心,引发"群羊"心理。索罗斯认为,只要击垮一个国家的金融市场,其它国家就不可避免一个接着一个倒下,这就是所谓的"多诺骨牌"效应。
  泰国,成了首当其冲的目标。
  5月份,国际货币投机商开始大举沽售泰铢,兑美元汇率大幅下跌。面对投机商气势汹汹的进攻,泰国央行与新加坡央行联手入市,三管齐下,企图捍卫泰铢阵地,他们动用了120亿美元吸纳泰铢;禁止本地银行拆借泰铢给离岸投机者;大幅提高息率,一番短兵相接之后,泰铢的地位暂时性保住了。对此,国际货币投机商进行了强有力的反击,他们的招数只有一个:筹集资金 ,狠抛泰铢。索罗斯开始节节挺进。与此同时,泰铢贬值的浪潮一浪接着一浪,泰铢兑换美元的汇率屡创新低。泰政府临阵换将,原财政部长庵雷·威拉旺被迫交出帅印,泰政府此举,犹如在波涛汹涌的湖面投下一颗重磅炸弹,菲律宾成了受害者,比索汇率开始大幅起落。庵雷·威拉旺的黯然而去却未能阻止泰铢的节节失利。6月份,投机商开始出售美国国债,筹集资金,再度向泰铢发起致命一击。泰央行奋起还击。其时,人心惶惶,人人自危,在太平盛世掩盖下的各种弊端一一暴露出来。为了稳定军心,6月30日,泰国总理差厄利发表电视讲话:"我再次重申,泰铢不会贬值,我们将让那些投机分子血本无归。"发誓归发誓,偏偏其金融市场像个扶不起的阿斗。此时的泰国央行已弹尽粮绝,仅有的300亿美元的外汇储备早已花光。就在泰总理讲话两天之后,泰国央行被迫宣布实行浮动汇率制,放弃长达13年之久的泰铢与美元挂钩的汇率制。当天,泰铢重挫20%,7月29日,泰国央行行长伦差·马拉甲宣布辞职,8月5日,泰央行决定关闭42家金融机构,至此,泰铢终于失守
  与此同时,菲律宾比索的软弱可欺使它成为投机商的另一狙击目标,菲央行曾尝试一周之内4次加息,并宣布扩宽比索兑换美元汇率的上落波幅,竭力对抗索罗斯。但大势已去,无力回天。7月11日,菲央行宣布允许菲律宾比索在更阔的幅度内波动,一时间,比索贬值惨不忍睹,实际上,这标志着比索保卫战的全面失守。
  就像一个瘾君子,此时的索罗斯显然并未心满意足,他们四下出动,寻找可捕猎的下一个目标,马来西亚、印度尼西亚进入了他的视线之内。马来西亚央行企图拉高沽空马来西亚林吉特的成本来阻止投机商的兴风作浪,印度尼西亚也入市支持印尼盾。但终挡不住投机商强有力的进攻,马币、印尼币对美元兑换比价一低再低。邻国阵地的失守开始波及一向有"避难货币"之称的新加坡货币。唇亡齿寒,尽管新加坡也采取了诸如拉高利率等措施,城门失火,殃及池鱼,新加坡元兑美元的汇率还是持续下跌。在索罗斯的强硬态势下,各国政府均感力不从心,已纷纷放弃了捍卫行动,开始屈服,一副任打不还手的样子。任由本国货币在市场中沉沉浮浮,另一方面,国际货币投机商更是有恃无恐,在东南亚金融市场上呼风唤雨,横行一时。东南亚货币狙击战弄得人人自危,各国金融当局使尽浑身解数以免掉入这一泥潭之中,就连在此次风潮中一直作壁上观的美国也开始表态,美联邦储备委员会主席格林斯潘说,他特别"感到不安的是"这场危机在很大程度上由一个国家涉及到另一个国家,美国愿意帮助"受这次波动影响的国家"。
  国际投机商咄咄逼人的气焰已使得国际社会对集体应付货币危机的认识正在加深。7月25日,中国、澳大利亚、日本、中国香港特区、印度尼西亚、韩国、马来西亚、新西兰等亚太地区11个国家和地区的中央银行和金融管理局高层代表在上海开会,会议结束后发出的声明表示,一个稳定的货币市场是非常重要的,亚太各国将与国际货币基金组织共同研究,对有关国家提供新援助的措施协助成员国在必要时进行经济调整,这个消息对东南亚各国来说,至少让他们觉得在自己与国际货币炒家进行殊死搏斗时不再显得那么孤单。8月5日,危机重重的泰国,同意接受国际货币基金组织附带苛刻条件的备用贷款计划及一揽子措施。8月11日,为拯救资金短缺的泰国,由国际货币基金组织主持,世界十几个国家和地区的中央银行行长在日本东京举行会议,国际货币基金组织和亚洲的一些国家和地区承诺分担为泰国提供总共160亿美元(后增至1 67亿美元)的融资款计划,其中中国和中国香港都各自承诺向泰国借出10亿美元的贷款。8月21日,国际清算银行(BIS)宣布给予泰国总值33亿美元的临时贷款,以协助它渡过难关。
   就在东南亚各国四处求援、积极谋划之时,国际投机商却销声匿迹,突然不再攻击。8月20日,东南亚各国货币汇率暂时回稳,东南亚各国人们均大大喘了口气:好了,风暴终于过去了!就像暴风雨前夕的宁静,平静的外表下孕育着一片杀机,东邻各国显然欢乐还 为时过早,新一轮的"狂风暴雨"只是在等待一个合适的机会而已,令人无奈的是,这种宁静仅仅持续了几天;东邻各国还没来得及揩揩身上的血迹。8月底,又一轮令人目瞪口呆的跌势瞬间而至。这一次,却把东盟成员文莱也拉下了水。至此,索罗斯一副得势不饶人的架势,剩勇追穷寇,再度集中火力扫荡东南亚 。进入9月份,这场风暴持续肆虐已进入第三个月,外汇市场的颓势仍在继续。东南亚各国经济状况继续恶化。10月19日,泰国财政部长他农·比达亚也满腹惆怅卸任而去。
  直到11月上旬,这场对东南亚来说噩梦一般的4个多月的黑色风暴才渐趋平静。据业内人士分析,这场动荡已告一段落。但对东南亚,特别是身处震源的泰国来说,弹冠可以,相庆却已苦涩难提。无可奈何花落去
  在这场危机中,受害最惨的恐怕非泰国莫属,猛烈的金融风暴把这个国家一下子砸到了谷底。而在此以前,泰国以亚洲"四小龙"之一的形象令人神驰目晕,一个小业主回忆说:"好像我们挺有钱,以至于每个人都着手准备去买奔驰。"他们热衷于海滨别墅,瑞士欧米茄、法国XO、德国奔驰、日本松下。像美国人一样,他们每年也潇洒地安排去欧洲旅行;孩子送到私立学校……当你在曼谷郊外碰见一个乡下主妇,甚至街头叫卖的小贩,说不定就是股票大军的一员;"钱来得太容易了",那时候,他们会以这么一种调侃的语气说正准备去欧洲旅行。可是现在,泰国人目瞪口呆地瞧着索罗斯之流从他们手里抢走原本属于他们的一切;家庭轿车被警察拖走、失业开始困扰自己、浪漫的欧洲之旅只好取消,孩子也只好转到便宜的公立学校……马来西亚总理马哈蒂尔说:"这个家伙(指索罗斯)来到我们的国家,一夜之间,使我们全国人民十几年的奋斗化为乌有。"泰国一银行行长差旺说:"我们只能眼睁睁地瞧着索罗斯这流氓强盗剥夺我们曾经拥有的财富,我们只想说,你不就是要钱吗?"
  对所有的东南亚人来说,他们过去曾拥有一大笔财富瞬间化为乌有,萨马特电讯公司总裁查奴瓦斯特说:曼谷人甚至还没来得及享受荣华,汽车刚下生产线,房子新刷的油漆还没有干。但他们已经失去了一切。印尼音乐家邦尼勒古马赫为买一幢梦中花园而奋斗了30年,正准备迁入时,风暴来了,"我不得不退掉它。"他说。一个为吃饭而忧的时代,一个需要省吃俭用的时代已不可避免,但曾经沧海的 感觉,让他们仍沉浸在富有的回味中。在曼谷市中心的广场里,有小贩在声嘶力竭地叫着出租衣服,"你可以租到任何东西,私立大学的学生们为了保持体面,几乎从头到脚都租。"小贩说他的生意还挺火的,礼拜天的商场里,依然人头攒动,唯一不同的是:囊中已羞涩,只能闲逛。就像许许多多的北京老人遛鸟一样。那些腰缠万贯的富豪,也只能傻看着自己50%甚至更多的财产无影无踪而去,据估计,从3月到9月,马来西亚排名前12位的富翁,仅在股票市场就损失了130亿美元,印尼总统苏哈托的子女们也被迫出售他们的公司,以免颗粒无收局面的出现。"过去的世界不复存在。"泰国第三大银行农业银行总裁拉姆萨姆如是说。
  曼谷奇异的风光依然那么美丽动人,吉隆坡的高楼大厦依然那么鳞次栉比;可是,曾经的富有与现在的贫穷的鸿沟却是那么遥不可及。"这不仅仅是一种失落感",泰一大学教授无奈地叹气。直面现实,也许这是东邻人最痛苦又最无奈的选择!
  就像后面乔治·索罗斯说的:“97年的那场危机,最根本的愿意是那些国家并没有把自己的门关好。让他自己有机可趁。”
  
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房子如果是投资品,收益那里来
  
  商品是什么:商品就是一种凝聚社会劳动力、有社会使用价值的产品。这里我不大量介绍商品了,因为写大多,反而会混淆大家的视觉。简单通俗的说商品就是有人生产,有人发钱去买的产品
  从上面可以看出房子完全是个商品,那么房价要上涨,是靠什么来上涨。如果把房子一拆为二的看,房子既是消费品(因为房子的使用价值是居住的,如果没有使用价值、也就不存在所谓的商品),除外房子又是投资品(房子存在一定的价格上涨的可能)。
  消费品在使用过程中存在物品消耗以及生产技术上改进带来的变相贬值,从社会大体环境来看,消费品总是处于不断贬值的过程中。
  那么房子作为投资品,是靠什么因素来上涨的:
  从投资的收益来看:房子最终投资目标是稳定的房租,就像在股票市场里面,所有股票最终目标都是为了实现红利(股票公司的经营再扩大也是为了日后赢利的增加而做的准备),那么在一系列的股票交易过程中简单的也可以理解:在一定的时间内T内
  正常股票股价(A)=未来预期收益(B)X股市平均市盈率(C)—(在T时间内)股价A的社会平均投资稳定收益D
  举个实例好理解点:前提是在一定的时间内这只股票所有的红利收益全部用来扩大在生产(既无分红)。那么,假设一只股票目前一年稳定红利为5元,那么推算出来正常市盈率的股价假设为100元,如果预估5年后其一只股票一年稳定红利是10元,那么5年后正常市盈率推算出的股价为200元,那么在5年内,这两百元如果投资于其他方面,可以有稳定20%既40元的收益,那么现在这只股票价钱就是200—40=160元。这个例子就可以很好的解释,为什么有些股票市场可以接受它的高市盈率。而有些股票市场却无法接受平均市盈率。
  在国际上股票的正常市盈率一般为14倍,但是从上面的公式可以理解为什么有些股票的市盈率远高于正常市盈率,是因为广大股民都看好其股票的日后盈利水平(比如软件、科技公司)。但是所有股票的日后盈利水平都是预想的,谁也不知道他日后到底有多少的盈利水平,股票的风险就是这样产生的。
   那么一个靠房租的投资收益正常的房价就是:预计N年房租收益X正常投资房产市盈率(这和房子的使用期限和房子的使用寿命有关系,不同质量的房子,其正常投资房产市盈率不一样)—房子在N年内的折旧还有其他维护费用—现房价的钱在N年内能够实现的社会平均投资收益=目前正常合理的房价。
  在国际上认同月房租与房价比一般是1/120,换算成年市盈率就是10倍,底于股市年市盈率,那是因为出租的房产存在折旧还有维护费用,还有就是流动性差。
  但是在我们中国,在广大人民所能够接受的城市,取个99年左右建成的房子,其出租的月收益与房价比几乎是1/300之1/360。除外还有广大新区房子,根本连租的人问都不问,它根本就无法在数据上显示租售比,美化了租售比数据。如果,大家有时间去新区做个调查,在新区,要出租的房屋与已经出租的比率已经达到惊人的地步,还有很大部分是房东实在看不上那些房租,压根就不出租。 在中国很多房子都是毛坯状的,如果要出租还要附加上点基本的装修,这笔钱不知道那位专家有去面对过,除外在国外的很地方,房子和土地是永久性的,根本就不像我们中国的70年使用年限。在房子的建筑质量上,很多国外的如发达国家,一套建筑超过40年还是崭新的不少。但是在我们中国广大的城市,超过40年的房子我估计早成了危房,不知道连租都会不会有人看的上。
  以前有投资房产的人在大肆吹嘘,以租还贷,就是房租每个月收的钱足够银行每个月的还款金额,现在我估计这声音早就消失了。因为以租还贷是差距实在太大了,而且太显目,如果不是智力存在大的问题,都不会被这个借口蒙上当。
  那么未来的房租是否可以像某些股票那样,存在一个未来高收益的可能行?
  下面我就是说说房租是到底和什么因素有关系:
  最简单举例:如果一个人在一个地方上班,他租的房子在其他地方,那么在租的房子每天上下班的时间成本还有车费成本超过他的工资纯收入,那么他就不会发任何钱去租这样的房子,又假如一个地方的房子因为种种问题(假如做这房子的人容易得病),其医疗费甚至还高于这个的人的纯收入,那么他更不会发费任何钱去租这样的房子。
  最准确的说话,房租只会与社会能够接受的房租为准,跟房价的成本论毫无关系。假如一个地方理论上有N个人要租房子,那么市场上刚好有与它相对应的房子要出租,就是市场相对平衡,如果出租方哪天想出个成本论,通俗点意思就是我房子是多少钱买的或则我可以卖多少钱,那么我就要租多少钱一个月我才会收回最基本的投资收益。那么市场就会马上予以回击,其反击过程完全是种最原始的市场经济理论,大致情况是这样:
  如果我的工资是1000元一个月,那么我仅仅能够承受300元一个月的房租,如果那天房东跟我说是因为某某原因他的房租要涨到600元,那么我的第一反映就是换房子,要不马上找一个与我一样情景的人合租,每个人出300元,这样我才能够维持房东600元一个月的房租,这样原先租与出租的平衡马上被打破,社会上在短时间内出现大量等待出租的房子,根据供需的关系,房租马上又会回到原先的水平。如果一个城市因为房子实在太少了,而导致房租长期处于高水平,而工资收入却长期未能够跟上,那么大量租房子的人会选择一个最现实的选择就是换城市工作。
  所以说一个城市的房租是不可能超过其收入水平能够承受的范围,相反,会因为一个地方的房子相对于租房的人太多,而致使房租下跌。
  在现实中,大家会发现在广大城市地区,在02年后这几年大量的建房浪潮中,房租并没有因为某些专家吹嘘的城市人口扩大论还有建房成本提高论而致使房租大量上升,并且房租还出现一定的降低。最大的原因是因为新建等待出租的房子大大超过工资的上涨还有人口增长水平,所以房租还在一定程度上还在下降。
  要想使房租出现大量的上涨,前提就是工资收入以及城市流动人口的增加远大大超过新建房屋的数量,在目前中国能够看到、能够理解到的现实就是:这几乎不可能。
  所以在国际上一个成熟的房地产市场,其租售比为1/120,也可以理解为房价收入比为3到6 倍。
  总的来说,在目前中国,投资房产用于出租收益的这条路已经堵死了。
  
   在房产投资中,最基本的收益——房屋出租已经堵死的情况。那么进行投资获利就只要用这样的话来形容:
  “首先给泡沫一个定义,当针对一样商品的购买力主要的不是为了该商品的使用价值,而是为了转手卖给下加时赚取差价获利时,泡沫就产生了。
  正是因为泡沫的这个特点,所以泡沫价格是和供求关系脱节的,他只和供应总量和市场上投入的资金成有关,和真实的需求无关。
  一个基本假设:在泡沫市场上的买卖双方都是为了获利而入场的,即主体都符合经济人假设。因此,泡沫的交易人的获利必须高于资本的价格,也就是必须高于利率与通货膨胀率。”
  从上面的话可以看出目前中国房产投资市场已经成为完全的投机市场。那么在一定的时间范围内,投机是有可能获利。那是因为新进入的这个市场的资金量远大于同期的房产建筑量,造成所谓的供需短暂紧张,致使房产出现上涨,上涨的同时投机就有了大量的收益。
  资本的收益又马上加速吸引更多的资本进入房产,房价的升价、投机的获利开始加快。同时又有大量的新资金进入这个房产市场………。
  这样所有的投机市场就向前面段落:《泡沫到底是怎么回事,为什么一定会破灭——兼论政府理论上是否有托市能力》说的那样最终于走向破灭,就是价值的回归。这个结局不理论上还是现实中都大量不断的重复上演着。
  因为在不断膨胀的投机市场中,最终砸在投机者手上的房产数量远大于前面投机获利的投资房产数量,在目前中国的房产投机市场中,投机的亏损风险远大于投机的收益风险。
  所以从投机方面来看,在中国目前的房产,面临的现状是所有真正投机者面对的风险要远大于其收益。
  所以说:不管冲房产投资的房租收益来看还是从房产投机的机会成本来看,在目前的中国房产,这条路基本堵死了。
  从投资的角度来讲,中国的房产投资已经完全步入搏傻阶段,就是搏在房产崩溃的时候,房子到底砸到谁的手上,由谁来承当这份烂摊子。但是市场是最无情的,在房产崩溃的时候,砸在人们手上的房产会远大于先前投资房产赚的钱,那么因为房子是在不断增多,每年每个城市每年都在新建着大量的房产,而每年拆迁的房产远小于新建的房产。
  
  
  
  那么为什么还有广大的专家学者直至今日还在一直吹嘘中国的房价必涨。有句话就是:
  “任何一个公理,哪怕是几何公理。只要触动人们的利益都有人反对。”
  不论从历史上还是从现实中:每一次社会的大变革都存在一个不断反复的过程,那是因为每一次社会的大变革都会触动原先的既得利益者。由是每一次社会的大变革中原先的既得利益者都坚持不断的反抗着这种社会大变革,这一过程是曲折,但是却无法改变的。表现在历史就是从奴隶社会到封建社会,从封建社会到资本主义…………。几乎每次的社会变革总是带来大量血腥和反复的过程。
  同样在我们的中国目前的房价面前。有着太多的既得利益者,他们在不断的鼓吹着房价必涨,各种各样的理由都被推上台。但是市场最终是最无情的,这和历史上的那些片段不过是一样的。下面我就举个报告,是一位鼓吹房价必涨的
   “近日,著名经济学家、国家发展改革委员会中国宏观经济学会研究员、常务副秘书长王建,出席了由江苏国信管理咨询有限公司和本报承办的中外名家系列讲座南京分场第八期讲座,主讲“中国区域经济发展与南京都市圈”。
     作为国内“都市圈”概念的最早提出者之一,王建非常肯定地表示,“保守地说,今后10年,中国的大城市,无论是上海、北京还是南京,房价要涨3倍;大胆地说,10年房价要涨5倍以上。”与会企业家幽默地说,“今天听了王建的惊人之语既兴奋,又遗憾。兴奋的是,能有幸听到这么好的讲座;遗憾的是,早听这个讲座,会多买几套房子!”
     王建:房价不仅要涨还要猛涨!
     中国的地价再度上扬是有充分理由的!中国的人均土地面积不到1.5亩,美国的人均土地面积差不多有15公顷。我们人多地少,不可能走美国的粗放型道路,而会走日本的都市圈模式。日本的土地贵,房价是美国的4-5倍,但同样大小的土地上的产出也是美国的4-5倍,这就说明房价贵得合理。
     目前,中国的人均GDP是1000美元,其他国家人均GDP达到1000美元时,城市化率达到50%,而目前中国的城市化率只有30%,中国的城市化建设是严重欠账的。而且,如今中国的城市人口是3.5亿,到2030年,要超过10亿。说到此处,王建很激动地说:“房价不仅要涨还要猛涨!”
     王建:地价不高,人们就不会珍惜!
     王建的演讲,无疑给所有从事房地产的企业家打了一针强心剂,但不少清醒的企业家仍然担心房地产泡沫。王建适时化解了企业家心中的疑虑,“中国房地产空前火爆,远未到日本的房地产泡沫。日本上世纪90年代的时候,房地产涨到了高峰,随后大幅衰退、形成泡沫;而且日元升值,从事出口的企业得不到回报,将精力转移到炒股票上,又导致股市大涨。但如今,中国的人民币没有升值,也不打算升值;中国资本主要流向物质行业,而不是股市。”
    今年,上海和北京拍卖土地,上海每亩炒到1400万元,北京炒到2000万元/亩。王建从人性的角度诠释了地价、房价上涨的好处:“地价不高,人们就不会珍惜!”
  
  上面不过是一个最疯狂的写照,下面我就来指出他的哪个道理到底站的住脚:
  从作者说话的第一段就错了。美国的人均土地面积什么时候是我们中国150倍,到底是哪个数据得出的。大家都知道美国的国土面积和我们中国差不多,中国目前大约是13亿。而美国也已经超过3亿的人口,我不知道上面的数据到底是谁得出的。
  在第一段里面作者说“我们人多地少,不可能走美国的粗放型道路,而会走日本的都市圈模式”。在美国大量的房产以我们中国今天的标准都是联排以上的。但是在我们中国的广大城市,其实走的就已经是和日本一样的模式,就是在一快地盖上6层以上,分别由不同的人住,社区的公园,也是大家共有的。
  第一段的最后部分,作者的意思就是土地贵,所以房价贵,那是贵的合理。我看过一句话就是有关“到底是房价炒地价还是地价炒高房价”。如果有机会我会在下面给大家解释“到底是房价炒地价还是地价炒高房价”的。但是上面的作者很轻率的就以土地贵所以房子也贵下个定义。
  在第二段,王建的意思就是中国的城市化发展。但是王建没说到最根本的内容:“就是城市化和房价有什么关系”,举了那么多例子有说和没说一样。
  王建:地价不高,人们就不会珍惜!怎么来理解这话那,
  我也来说说吗:“水不贵,人们就不知道珍惜用水、电不贵,人们就不知道节约用电、学费不贵,人们就不知道好好努力学习、粮食不贵、人们就不知道减肥……..。
  王建要搞清楚的是土地和我上面的例子都是社会的基本生存资料,他不是奢侈品。不是随便以一个“地价不高,人们就不会珍惜”来哄人的,它关系到民生。在我国的宪法中“国家的所有一切都是属于人民的”
  第三段,王建的话有点向股票里面的那些专家吹嘘的一样:就是股票不管炒到多少,那些专家都在吹嘘短线还是有机会的。意思就是短时间内还不会马上崩盘,持有股票,短期内还有上涨的空间。这句话如果一天两天这样说的话,还有点道理,但是如果一整年都说这样的话就过头了。但是他要搞清楚的是,股票的流动性要远大于房产的,股票如果出现崩溃,还有可能在短时间内恢复。房价一旦崩溃,就要面对漫长的10年以上的衰退。你看,那些房产崩溃的国家,哪个不是面对着10年以上的房产衰退。
  第三段:“但如今,中国的人民币没有升值,也不打算升值;中国资本主要流向物质行业,而不是股市。”这话好象和人民币升值,外资大量进入抄高房价的论调好象是相驳的。两个道理合起来看了看,总结一下就是不管是人民币升不升值,房价都是要涨的。
  这!
  如果要想从那些房产既得利益者的口中,听到房价会跌的话,目前的难度就好象让黄河马上变清、让中国国家男子足球队获得世界杯冠军一样。举个例子吗:人民币升值,那些人就会说赶快买房子,买了房子就换算成美圆就是赚了(我们中国大陆上美圆好象没有人民币那么流行!),如果人民币是贬值的,那些人又会说,钱现在不值钱了,赶快买房子,让自己的钱保值。
  如果银行的存款贷款利息上调:那些人又会抛出所谓的成本论,就是建房的成本加高,房子是要涨价的。如果银行的存款贷款利息下调,那些人又会鼓说在银行的存款是负利息时代,赶快买房保值。买房的人多了,房子还要涨。
  股票如果涨了,那些人又会说,如今大家在股票中都赚到大钱了,有钱的人增多了,买房的钱就多,房子还要涨。如果股票大跌了,那些人又会说现在股票不看好,从股票回来的钱增多,房子还是会大涨。
  这个世界上从来就不缺没理性的人,有些人推断道理就是以一个结果来倒推起因。并不是依靠什么样的道理或者什么样的现象来推算出一个合理的结果。而是自己想要得到一个满意的结果来倒推起因。就是为一个结果找原因。
  在这里我最要点名的是那些胡吹的专家(其专家的真实性有待研究,其实更多专家不过是某个利益集团的枪手)。有些胡吹的专家推出的论证就是为了证明中国的高房价有理还有房子还会继续涨价,说白了就是为了一个结果而倒推起因,由是一大堆根本就算不上文章的文章,还有一大堆根本就是胡说的评论都不时跳跃在大众的面前,来愚弄大众们的智商。还有广大的不管是有良心的学者、或则是没良心的学者,都写了一大堆有头没尾、或则是推断逞强(比如人民币升值,房价就一定涨)的文章、还有的就是有说和没说一样的文章(比如肚子饿了就要吃饭、渴了就要喝水一样性质的文章)、还有些文章就是脱离实际海阔天空的胡吹,来混淆大众们的视听。
  在我下面文章中,我将会偶尔点出那些所谓专家的可笑之处,让大家睁大眼睛看看,这种水平都可以做专家,那大伙们还不都是天才!
  真正的专家是建立在大量理论的基础上,加一些严谨的工作作风,最重要的还是建立在大量的真实考察基础上,并且一篇真正好的文章总是根据实际情况找到不实之处,并且不断修改完善中。
  
  
  
  我们再来揭穿社会上关于房价必涨那些话的谎言。
  一:
  现在社会上有大量的专家在撮合着大量的数据,显示我们中国各大城市真正买房的人都很多,很多人购房的目的都是用与自住的——就是所谓的钢需,并没有存在太多的投机,所以我国目前的房价都是处于合理状况。并且,随着日后经济的发展,我国的房价还有很大的上涨空间。
  据我观察到的现象,情况确实是如此。就是真正买房的人都很多,很多人购房的目的都是用于自住的。但是我们不能够被这样的现象所迷惑,下面我就指出其中的奥秘:
  在前面我所提到的历史上的三大房产泡沫对比今天的中国,就会发现一个基本的规律,就是房产的泡沫都是处于经济高速发展之后,社会积累了一定资金和社会财富后。房产还有其他的固定资产处于一种非理性的爆涨。那其他国家最后的结局,前面我都已经说过了,这里就不多解释了。
  为什么会出现这样的现象,我记忆中有一句话,是台湾的一位大学教授说的:中国大陆目前最大的社会问题,不是经济发展太慢,而是经济的发展水平远远把社会文化抛到后面,就是社会的文化与大陆目前的经济水平发展极不对应,这是大陆目前真正要面对的问题。
  我还记的一个例子:一位科学考察专家一次去原始森林里面做科学考察,他发现了一个现象,就是当地的土著人都是用石头来砍木头的,浪费了大量的工作时间,并且,这整个土著的社会生产都极度底下。由是,这位科学考察专家就有种恻隐之心,有心想帮一下当地的土著人,由是送了当地人一些用于砍木头的斧头。等过了一段时间,科学考察专家再去看情况,发现他所送斧头的结果不过是增加了土著居民的睡觉时间。
  上面的两个例子都可以说明,在一个稳定的发展社会中。短时间内某些方面的大改变,并不会引发整个社会的大变革,造成整个社会质的飞跃。这实际上就和经济一样,任何一个经济在一个高速发展之后都会因为各种各样的问题而面临各种各样的瓶颈。
  我们中国就和前面的泰国一样,在一段飞跃的发展之后,社会积累了一定的财富,但是社会的其他方面并没有马上跟进,由是大量的财富就大量的涌向资本投资市场和固定资财,就是在相对短时间内,突然社会出现大量的购房需求。在我们现实中,表现的现象就是不管房子多贵或者是房子建了多少,好象总有人来买,并且买房的人几乎都相信未来是好的,买房是可以保值的,买房是种自己文化修养身价提升的一种表现。
  且我们年轻人不管是收入多少,总有——不管是有钱的还是没钱的家长辈来叫嚷着要买房(这其实就是一种经济财富发展远高于社会文化发展的产物)。最明显的现象就是现在的年轻人结婚就一定要买房子一样,其实并不是所有的年轻人都喜欢结婚一定是要买房(准确的说大多数的年轻人还不喜欢结婚就一定要买房子)。但是目前我们的独生子社会中的家长表现就是:
  孩子结婚,不管孩子将来能够承受多大的压力还是目前孩子到底有多少钱去买房子,房子是都要买的,有钱的家长出大钱买大房子,钱少的家长就出钱帮助孩子买小的,实在没钱的女方父母家长就一定要求对方男方要有房子。就这样,在一定的时间内,大量的新建房产就被出售了,房价一路上涨,这样又坚定了那些家长的理论:就是买房就是对的,一定要买。
  更有的是家长孩子还在上学,结婚房子就已经买好了。就这样大量社会原先积累的财富大量的转移到房子那里,财富又以另外一种方式来体现——房子。
  但是这种财富靠的住吗!
  (还有最明显的现象,就是中国人很讲面子,什么东西都喜欢比来比去,越贵的就似乎越有人买。结婚买房现在都快变成面子问题,其实就是一种社会文化发展置后于社会经济的结果)
  但是,这种现象其实就和前面段落《泡沫到底是怎么回事,为什么一定会破灭——兼论政府理论上是否有托市能力》里面说的一样,最终会因为大家都已经买了房子真实需求的减少或则资金出现某某问题而崩溃。
  所谓房产供需繁荣不过是种表面现象。因为在那些先富起来的人群当中,他们在买房过程既不会创造财富也不会创造其他有价值东西,买房不过是种财富、资本的转移。这又不得不让我想起一句话,投机与资本总是孪生儿。在资本的转移过程中,大量的投机也就随之而来,资本的本性就是获利性,在一开始我就已经和大家说明了。在这里又要再说一句话:
  正如马克思当年描述过:“一旦有适当的利润,资本就胆大起来。如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏人间一切法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至…….”
  在我们目前的中国,最出名的投机者,就是人们说的“温州炒房团”,就这样的话就可以给那些吹嘘中国房产无投机成分专家的一记耳光。
  
  
  二:某些专家在吹中国人多地少,土地远远是紧张的,还有诸如“城市发展论”。
  中国人再多地再少,对比我们的亚洲日本、香港好象还差那么一大快,就是对比西欧的那些国家,我们的土地并没有紧张到人家哪个地步,人家没爆涨,你中国急什么。难道所有的土地就是因为人口密度高,而土地价格就高吗?那么如果人口密度底!土地就应该便宜。
  比如,俄罗斯地够大吗,但是莫斯科地区的地价又和房价也已经达到惊人的地步。这又是什么可以解释。
  又假如我们东部沿海人口密度高,西部人口密度底,但是现在的房价就是西部都在爆涨。难道西部也缺土地?
  见“人多地少,土地远远是紧张的”无法有说服性,那些广大的专家又开始吹嘘“城市土地紧张论”“城市发展论”,再结合上面的供需论一起鼓动。从一定程度上似乎还没有说服性的,但是真正又有几个人去思考中国的城市到底走向何方。
  首先,我先在这里声明下,城市并不会无限发展的,它会受到经济、文化、人口、环境等一系列的影响,并不会总是在发展的,就像世界经济发展到今天这个地步,你见过哪个城市的人口有超过2000万,日本的东京这10年来,到底有没有人口有没有增长过,更比如欧洲各大城市,还有我们熟悉的香港,还有我们的台北,最近几年城市人口到底有没有增、又到底增加了多少。
  那,放眼我们中国的各大城市,几乎所有的地方政府都在吹嘘自己的城市扩大轮,都在经营着自己的城市,全国都在疯狂的搞建设。在前面我就已经说过,一个完整的社会是很难在短时间内,通过一种变革,而带来大的、质的飞跃,进而推动整个社会的发展。社会发展是一个任重道远的过程,绝不是搞几个建设,搞几个活动就能够建立起一个完整、和谐的城市。
  下面是我看过的一篇文章的片段,可以很好的解释这点。
   二十年“婴儿潮”和大学扩招造就了中国楼市的“忠实客户群”,也决定了中国楼市的“短命”特征。
    “市场需求”是分析任何经济问题最关键的出发点之一,那么,中国房地产市场的强大需求究竟源于哪里呢?有人认为,中国的城市化进程必然带动数以亿计的农民进城,从而使中国房地产的市场需求持续旺盛,这正是很多中国主流经济学家经过大量数据调查后得出的貌似强有力的结论。然而,理论上的强大并不等于现实的可行,中国的城市化并不像专家头脑中想的那样“顺理成章”和成为房价飙升的发动机。
     首先,中国城市化任重道远,不可能复制欧美日模式。中国是一个城乡“二元结构”社会,政府通过严格的户籍制度把中国人区分为“城里人”和“乡下人”,这与西方国家根本不同。长期以来形成的“既得利益”和“社会保障”的困扰使得积重难返的中国户籍改革推行了8年仍无实质进展,为农业人口的城市化制造了巨大障碍,数以亿计的进城农民并没有顺利地成为城里人,相反却成为“新城市流民”,导致社会治安状况急剧恶化。政治制度的“滞后”造就了中国的“城市化假象”。中国有14亿人口,要实现70%人口的城市化,远远超出了中国乃至全世界资源的承受能力。有专家做过有趣地统计:如果中国人全部达到美国人民的生活水平,那么,中国的GDP至少要达到美国的50倍,这显然是不可能的。“资源瓶颈”成为中国城市化“不可承受之重”。大家不要只看到欧美日的高消费生活,实际上他们是建立在对全球第三世界国家自然资源、廉价劳动力“掠夺”的基础之上的。日本拥有67%的森林覆盖率,却严格控制林业采伐,而是从东南亚大量砍伐热带雨林,从中国廉价进口一次性木筷;美国近几年把大量工厂搬迁到中国,却通过对技术和品牌的垄断攫取了利润中的绝大部分。据报道:一台中国制造的美国品牌的ipod机,美国公司的利润是62美元,中国加工厂仅得到了4美元的加工费。一位叫“谢国忠”的中国人说“中国在国际交换中仅获得了一点面包屑而已”,让我们看到了中国模式的悲哀;美国《华而街日报》发表了一篇《我们思考,他们流汗》的文章,显示了美国人的优越感;中国媒体频发的《中国价格被贴全球,中国人为美国养老》类的文章,引发了全民对“中国模式”的反思;也许正因为这样,中国政府才痛定思痛地提出了“建设创新型国家”的战略构想。
     总之,处于经济全球化“食物链底层”的中国亿万廉价劳动力,想要与经济大鳄们“分享全球经济盛宴”,仅仅是“画饼充饼”而已。在我们这一代人的“有生之年”,中国人不可能达到欧美日的发展水平,单凭热情、勤奋和“经济大跃进”的勇气是无法完成市场经济制度再造和全民素质提高的“城市化”任务的。
    其次,中国建国50年来落后的基础教育使中国城市化不得不付出“时间推后”的惨重代价。日本之所以能从一个资源贫乏的弹丸小国一跃成为经济强国,与其从明治维新开始的“重教国策”分不开的。而社会主义的中国,虽然到处都能看到“再苦不能苦孩子,再穷不能穷教育”之类的标语口号,但基础教育的投资却始终处于世界的“后进行列”。我们无法想象数以亿计的家庭贫困、知识贫乏的农民,仅仅因为进了城,就能在一夜之间脱胎换骨,挤身白领行列,并拥有购房实力。现实是,绝大多数进城的农民,甚至包括包工头一类的“上层民工”,都难以承受城市中高昂的房价。虽然他们的确希望能在城市中拥有一套属于自己的住房,虽然这个阶层人口众多,但由于其现实收入和预期收入的双重低下,把他们归结为中国房地产市场的巨大有效需求,显然是不能令人信服的。
    那么,一定程度上导致本轮房价上涨的真实需求又来自哪里呢?
    统计显示:1962年至1982年是中国出生人口最为庞大的二十年婴儿潮,累计出生人口超过4亿5千万人,而这批人现在全部进入就业期,购房需求旺盛。但真正的有效需求还在于1998年朱镕基政府推出的“高校扩招”政策。当时面对巨大的就业压力,朱镕基出于“减轻全社会失业压力,让年青人回归高校”的战略考虑,强力推行“高校扩招”。显然,这只不过是“权宜之计”,暂时缓解的就业压力必然在四年之后更大规模的爆发。2002年,第一批扩招大学生毕业,这群大多离乡背井的年青知识分子们,拥有了较高的收入,不愿意回到落后的农村。僵硬的户籍制度使他们在城市中始终缺乏“归宿感”,由于没有“户口”,他们无法在本地登记结婚,无法公平地让孩子享受当地教育资源,甚至于买辆自行车都上不了牌照。这群无依无靠的大学生,只能通过购房实现人生最基本的梦想,他们才是中国房地产市场最刚性的需求。
     但是,我们也不得不注意到,随着“婴儿潮”期间最晚出生的人都已进入就业、结婚、购房期,那么,这股由“婴儿潮”和“扩招潮”部分引发的“购房潮”也已经到了“退潮”的时候了。根据中国人口普查数据,1964年至1982年,中国每年净增人口约1700万;1982年至1990年,中国每年净增人口约1500万;1990年至2000年,中国每年净增人口约1200万;2000年至2005年,中国每年净增人口约800万。随着新生儿的减少和婴儿潮人口的陆续老龄化,中国社会的老龄化已不可逆转,2020年后50岁以上的人口将会高达约六亿人,届时老年人口将占人口总数的40%以上。这对于中国房地产市场绝对算不上一个好消息,随着青壮年人口的不断减少,建立在几亿超廉价劳动力基础上的中国经济真的能长久维持房产不败的神话吗?那些越来越多的老年人,是没有多少购房的强烈动机的,越来越少的年青人面对“两个年青人养活四个老人”的沉重压力,其购房需求到底还有多少“刚性”?值得人们深深地怀疑。那些买房养老的朋友们,可能在自己进入老年后面临着房产长期稳步贬值,租赁市场也因无数中小城市对流动人口的分流而迎头向下的窘境。古人云:世事难料,三思后行。
  谚语云:福无双至,祸不单行。“老龄潮”刚刚涌起,“失业潮”又紧随而至,真是“长江后浪推前浪,前浪死在沙滩上”。继“知青返乡”和“国企职工下岗”的“两次失业潮”之后,由于产能过剩和产业升级导致的“第三次失业浪潮”也即将来临,大家可以关注一下近期的各大媒体。本轮失业浪潮的主体将不再是国企职工和返乡知青,而将是拥有良好教育背景的年青白领们。成几何级数增长的大学毕业生,面对的却是效益下滑的企业,这导致了毕业生起薪连年下降,这在中国物价“全面快速上涨”的大背景下是“十分不正常的”。以“缩水的薪水”如何买得起“大大注水的商品房”?中国经济如果不能让外来白领这样一群“最刚性的购房者”富裕起来,中国房价就必然掉头向下。”
  从以上可以看出,中国的城市化进程并没有那些专家理解的那样顺理成章,而是困难重重,任重道远。至少可以说,中国城市化发展到一定的程度,会面临各种各样的瓶颈,如果中国城市化的路没走好,甚至还会面临城市化倒退的风险。
  在这里我还要点明一个道理是城市并不是都是发展的,要发展一个城市,要有一定经济基础再经过一定的时间才能够发展起来。要维持一个城市,同样也要一定的经济来维持。当一个城市的经济开始衰退的时候,这个城市也离衰退不远,那么处于这个城市中的房产能否幸免。
  举个例子吗:由于产业转移造成局部地区居民大批外移,出现房地产过剩。例如,美国的匹兹曾经是北美钢都,第五大城市。在上个世纪70年代,钢铁工业走下坡路,大量钢厂关门倒闭,钢铁工人不得不转移到别处谋生。匹兹堡的钢铁工人聚集在阿列格尼河谷,如今那里的房屋大量过剩,出现了好几个几乎无人居住的“鬼区
  
  
  
  三:某些专家鼓吹,从长期来看“房产远远是发展的”“土地远远是涨价的”
  “房产远远是发展的”“土地远远是涨价的”怎么来理解了!我也来说说吗:
  除了犯罪行业,以目前我们人类的眼光。那几个行业不是处在发展过程,而且又有多少行业的发展速度远比房产和土地的涨价来的快。
  从长期来看,大米总是在涨价的!
  从长期来看,科技总是在发展的!
  从长期来看,交通总是在不断的便利中!
  从长期来看,股市总是在发展的!
  从长期来看,黄金价钱总是在不断的升值过程中。
  从长期来看,通货膨胀总是不断进行中,货币总是在不断的贬值中。
  从长期来看,人类社会总是在不断的进步中。
  从长期来看、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、
  但是问题是一个行业的发展,并不是任何时候都是顺利的,就是任何时候都是顺利的行业也不一定会带动处于这个行业中的任何个体。因为市场经济就是一个不断竞争、一个不断淘汰、不断完善的一个过程。
  我就举一些实在的例子吗
  从长期来看,教育行业总是要发展的,但是具体到某个学校某个专业的时候就有可能因为种种原因,而关门。
  从长期来看, 科技总是要发展的。但是具体到某个科学家的时候就会因为种种原因,而出现科学的倒退。
  从长期来看,交通总是要发展的,但是具体到某个交通工具的时候就要可能衰败,比如19世纪的马车。
  从长期来看,股市总是发展的,但是具体到某个股票,这个上市公司就有可能因为种种问题而破产,股票就一文不值。
  从长期来看,人类社会总是处于不断发展的上升过程,但是具体到某个人就有可能因为种种问题,而夭折,
  从长期来看、、、、、、、、、、、、、、、
  专家鼓吹,从长期来看“房产远远是发展的”“土地远远是涨价的”有说和没说一样,就是一个垃圾信息。完全是混淆某些思考不清晰的人判断,用一个成语就是“浑水摸鱼”。
  故意把简单的事情,搞复杂。
  我们广大的社会主义人民所能够购买或则投资的房子极其有限,顶多是几套、十几套,更多的人们住房都是一套。广大的人民不可能都是开发商。
  尽管广大人民倾其一生的积蓄来购买仅有的一套住房,也尽管这一套住房相对与人民的职业来说远来的稳定,但是一现实就是,工作职业没了,可以马上更改。房子如果出了种种问题?比如土地被征收,房子质量出大问题,周围环境极度恶化。那么我们能否马上把房子换个地方,因为承接房子最重要的东西——土地是固定的,而且还是国家的。
  下面我就举点现实的例子吗!
  中国住宅用地使用年限为70年,但你以为你能在70年间拥有它的可能性有多大?你可以到大街上看看,还有多少70年前的住宅(除了文物)没被拆除?现实是,随着地方政府“经营城市”的政绩冲动,上世纪80年代的住宅(仅使用20多年)很多都已经面临被拆迁的命运,真正能挺过70年的确属凤毛麟角。有人可能会问:房子是我花了一生的钱买的,有合法的三证,怎么可能说拆就拆呢?的确,房子是你的,但房子不是建筑在空气中的,它所依存的土地是你花多少钱也买不来的。
  中国的每一寸土地都属于国家(由各级地方政府代为行使所有权)。既然土地是国家的,那么当政府要征用你家所占用的土地的时候,自然是说一不二、合理合法的。2004年和2005年发生在南京仁和嘉园的居民小区公共绿地被暴力强行征用的事实就是很好的证明,虽然你对房产拥有合法的所有权,但政府强拆你的房子也是合法的,这是不是象一个悖论?1991年,北京北辰集团在北京中轴线上开发了一座名为“观天下”的别墅社区,2400多美金/平方的售价在当时实在可以称得上“天价”,当几百户具有相当社会影响力的富豪们陆续搬入他们的家园之后仅仅十年之后,就因为奥运会主体育场选址在此而被“毫无商议”地给拆掉了。2005年,在六朝古都南京,也发生了一件引起市民巨大争议的事件,即盛世华庭将被拆除的消息:1996年,6000元左右/平方米的盛世华庭形成了南京比较早的富人区。可是这些拥有财富、地位、社会影响力,以及房屋合法产权的社会名流,依然面临自己的私人财产得不到保障的尴尬境地,而且原因居然滑稽到“政府要将盛世华庭建成一个商业性休闲娱乐区”,还大言不惭地声称是为了“保护玄武湖”。近几年,全国各地由于拆迁而引发的暴力事件,绝大多数都与房屋产权与土地所有权分离的荒谬制度有关。
  除外,从各个地方的报纸上,我们还会经常不经意间找到诸如“XX小区墙体出现裂缝”“XX大厦地基在下陷”“XX小区因为环境等原因。。。。。。。。”、、、、、、、、在我国目前这样的质量监督体系,就是连国家政府亲自指导的基础工程都会出现大量的豆腐工程。更不要说那些开发商,他们建筑的房子很多都是直接承包给承建商,一个纯粹以赢利为目的承建商,他们盖的房子你真的会放心他的质量?
  你自己去想想,你今天所购买的房子真的能够撑过70年而安然无样!甚至有些人房子的质量连30年都有问题,如果房子出现一定的质量问题,你是否还长期居住这样的危房中?
  如果你购买的房子出现以上等情况,那么你买房保值的前提又在那里!
  
  
  四:“人民币要升值,房子还要涨,买房就赚钱。”
  人民币升值,为什么升值?怎么样才算升值?
  人民币升值和房价有什么关系?房价涨了买房就一定赚钱?
  先让我们来看看,网上的一些报道吗:
  人民币加速升值连过两关专家:无房一族最吃亏
   人民币再次加速升值,继上周五一天上涨105个基点后,4日,美元对人民币汇率中间价再次上涨91个基点,首次冲破7.83关口,报7.8240.在 12月的前两个交易日里,美元对人民币汇率中间价已经连破7.84和7.83两个关口。在外汇即期询价系统中,美元兑人民币最低报7.8230,收盘报 7.8280。
    4日,港元对人民币汇率中间价也首破1.007关口,报1.00643,为汇改以来新高。今年以来,人民币对美元汇率累计已升值3.15%,人民币兑港元累计已升值3.42%。
    近期,造成人民币加快升值步伐的原因,除了中国外汇储备高企、贸易顺差拉大等基本面的因素外,最主要的原因是国际市场上美元汇率的整体大幅下跌。自10月13日以来,截至4日,美元指数已下跌5.65%左右。
    与人民币升值相对应的是,以房地产市场和A股市场为代表的人民币资产价格大幅上涨。2005年汇改之前,国内A股市场经历了长达1年多的急跌。 7月21日之后,由于人民币汇率改为挂钩一篮子货币的灵活汇率制,并在随后的时间里小幅稳步升值,吸引大量热钱涌入,国内A股迎来了一轮大牛市,至昨日,上证指数收盘报2161.65,在一年半左右的时间里,上证指数上涨了116.5%。
    与此同时,另一典型的人民币资产房地产市场也一路高歌。根据国家发改委和国家统计局联合发布的数据,今年三季度,中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。
    中大君融投资顾问有限公司总经理毛丹平博士在接受记者采访时表示,对中国老百姓而言,人民币升值是把双刃剑。那些采购境外产品或者出国留学、投资的人以及拥有投资性房产的人将从中受益。
  而可能在人民币升值中受害的人则主要有以下几类:一是无房族,由于房价大涨,人们的购买力相对而言大大降低。其次是对于投资者而言,风险加大。另外,人民币升值将使出口能力下降,严重的话将导致倚赖出口的中小企业濒临倒闭,工人生活受到影响。
  
  上面又是一篇无理头的文章,如果说“因为房价大涨,无房族吃亏”这话还勉强有点道理的,那么人民币升值和无房族吃亏到底有什么因果关系。难道在我们中国买房都是用人民币,而拿在手上的钱都是美圆!
  本人不才,后来慢慢琢磨,也就琢磨出这样的模型,才能够说明人民币升值和房价大涨有什么关系。
  最简单的理解就是中国所有的房子都用人民币来标价,而实际只能够用美圆来购买,在人民币的升值中,如果要购买同样的房子所需要的美圆就要增多,换算成美圆就是房价大涨(这个推断好逞强啊)。
  还有就是人民币升值,我国的财富增加,所以房子就要涨价(道理差不多同上,不过这个更逞强,我们的房子到底是以美圆来标价还是以人民币来标价!)。
  后来本人再琢磨了下,也琢磨了这样一个过程:在人民币相对于美圆不断升值的前景下,大量的美圆通过种种渠道进入中国,投资中国的房产。在大量的美圆进入中国的同时就会必然造成中国国内短时间流动货币大量增多,从而推动国内的证券、固定资产价格飞升,也就是房子不断的涨价——这和日本80年代后期90年代初期的情景是一模一样的。
  但是我们也要看到另外一面,这些大量进入中国国内买房的美圆,不是为了购买房子,日后全家搬到中国来居住。而是为了获利(其本质就是资本的逐利性),其日后必然在大量获利后回撤,从而带走国内大量的流动资金。
  这时候,靠大量流动资金支持鼓高的房产,其支撑现在又到那里去了。没有支持的中国高房价难道还会继续上涨。这和日本90年代泡沫破灭是一样的性质过程。
  到时候,房价下跌,再回头看这样的话:“因为房价大涨,无房族吃亏”,那么“因为房价下跌” 无房族是不是赚了!
  况且,人民币到目前为止到底是升还是降还没下个结论,以上的专家就开始鼓吹房价必涨。下面我们来看个报道:
  央行机关报:人民币“明升实贬” 大幅升值不可能
  新华网北京12月6日电 人民币对美元汇率连创新高之际,中国人民银行所属的《金融时报》5日刊登评论称,应该“多视角”透视近期人民币升值趋势,人民币的真实有效汇率实际是不升反降。
  虽然人民币兑美元确实处于升值中,兑港元和日元也在升值,但兑欧元却在贬值。今年1月4日,人民币对欧元汇率的中间价是9.7091比1,5日已贬值到10.4414比1。
  对此,《金融时报》的文章称,当前看待人民币需要从“对美元汇率”转向“对一篮子货币汇率”的视角。
  自去年人民币汇率形成机制改革后,人民币汇率不再单一盯住美元,而是参考一篮子货币。目前一篮子货币包括美元、欧元、日元、韩元、新加坡元和英镑等11种货币。
  《金融时报》指出,从真实有效汇率来看,人民币对一篮子货币的汇率是在贬值,其证据是,近期人民币兑美元升值的同时,中国的进口价格涨幅显著超过出口价格涨幅,这种情况一般在货币贬值的情况下才会发生。
  汇丰银行中国区首席经济学家屈宏斌在最新的报告中指出,近期人民币兑美元升值的主要原因是美元在全球外汇市场上大幅贬值,但是人民币兑美元的升值幅度实际赶不上其他一些主要货币兑美元的升幅,由此导致人民币对一篮子货币的汇率实际在贬值。
  针对市场揣测的扩大人民币汇率波动幅度的焦点问题,《金融时报》的评论指出,“可以预测,人民币大幅升值的可能性不存在,但逐步扩大人民币汇率浮动幅度应该是发展趋势”。
  
  
  
  五:现在还有一种观点就是:“房子是生活的必需品,所以是一定要买的,房子是实在的东西,随着生活水平的提高,房子还有一定的上涨空间。”
  房子是生活的必需品,但是远没有必需到大米哪个程度。没有房子并不意外着马上失去生存的权力,但是如果没有大米!我们还有多少的生存时间。
  假如:开发商也来炒米,那会是怎么样的一个情景啊:(网上剪贴)
  粮食比房子跟容易炒,而且不担心LBX像现在这样拒绝买房一样的拒绝买粮食,没人会傻到自己白白饿死的地步.操作手法不变.
     1:先制造粮慌,ZF限制粮食供应,每年只供应一点点粮食,叫做放量销售.
     2:粮食分几个级别,高档,中档,低档几类.价格差别也很大.为了安抚下民愤,可以搞点经济适用粮嘛,只要不让LBX饿死就能让LBX闭嘴.比如猪食,狗食啊,树根啊,草了什么的.
     3:KFS从ZF手上收购大量粮食,开始囤积销售,像50年代初上海奸商一样,每天安排上百个民工排队拿号买粮.
     4:开始在网上有人炒买粮号了,从100元炒到几万元,而且还不定能买到粮食.
     5:好了,现在粮食紧缺了,又是生活必需品,ZF和KFS还有媒体都说要大涨价,于是很多人去银行贷款买粮食了,有人按揭20,30年的.
     6:ZYZF看不过去了,妈的,这么搞,JS还能坐稳吗?出文件了,提高买粮的交易税了,买十斤米10万元的交2,3千的手续费,KFS又把营业税,个人税等2,3万转到LBX头上了,现在得花13万去买十斤米了.
     7:ZYZF看出文件不管用了,好了通知各大银行,提高银行贷款利率,提高首付,好了,现在买十斤米,如果按揭的话,只能按30%了,利率也提高了.不过LBX没办法,生活必需品嘛,还得咬咬牙买着.
     8:媒体大喊祖国粮食大丰收,中国花了短短几年时间就解决了占全世界人口五分之一的人的粮食问题.好了,LBX饿着肚子坐在央视一套喜滋滋的看着<<新闻联播>>,完了还有粮食大丰收的联欢晚会,这日子过得爽啊!
     9:毕竟一个人饿肚子也算了,但是LBX都饿肚子那样社会上也会议论纷纷啊,总有人叫着咱这社会咋不和谐了呢?好了,于是有专家,学者说了,粮食本来就不是你们LBX吃的,你们只配吃猪食,狗食,我们得首先保证富人的吃饭问题.我们商人就是要赚钱的,天经地义.KFS说话太过了,有些正义的学者看不过去了,出来做救世主的样子说了,"你们买不起粮食,可以去租嘛.租了粮食也是有粮食的人嘛",什么意思呢,就是你租了KFS的粮食放在家里,一日三餐的时候只能看着那一大堆的粮食而不能吃,因为粮食的所有权不是你的啊!
     10:KFS囤积的大量粮食已经解决了占人口5%的富人的吃饭问题了,那剩下来的粮食怎么办呢,这么高的价格卖不出去.没过几年,最穷的LBX都饿死了,那还剩下有点购买力的饿着肚子持币待购的LBX了,还有那种稍微富裕点的每天只吃一餐的LBX,好了,一场KFS和LBX的斗争开始了,LBX知道只有自己联合起来不买粮,KFS都会去跳楼去,那样自己就能买得起粮了!
     11:历史的指针指到了,公元2005年10月26日,KFS和LBX斗得死去活来的,当然LBX伤亡惨重啊,只见一批批倒下去了.但是KFS还是很顽强,老子已经赚够了,你们能耐我何,现在能赚一点能骗一点就行,反正我的钱都存在瑞士银行了,大不了买张机票就到国外了.
     12:这么斗来斗去不是个事情啊,得平息下民愤啊,于是YH说要提高人民币利率,降低粮价问题.呵呵,背后的金融炒家乐了,老子早赌你人民币升值了,这下有个借口升了.
     13:待续....
  
  我在补充点吗,房子给人住了,还可以转卖给下家,房子一样还在,如果大米给人吃了,不见的吐的出来。从上面可以看出,大米远比房子来的珍贵。所以大米应该跟比房子来的贵。
  那些一直在大言不惭鼓吹因为房子是生活必需品(同时还鼓吹一定要买房,好象只有买了房子才体现生活有质量,租房子的人永远是农民)所以还有一定上涨空间的专家们,你们到底有没有想过,同样性质的东西远不止房产一个,为什么你们就单单说房子。
  
  前几天我在观看一个福州本地的电视台,上面播发一个房产的节目,在谈到福州目前的房价的时候,哪个节目的主持人居然想都没想就说出这样的话:“我们福州的房价相对于沿海各省会城市还有巨大的上涨空间。”
  那我请问,您有没有想过,我们福州居然的收入水平相当于人家什么水平。
  目前全国的很多城市都在进行这样的吹嘘:相对于XX城市,我们的房价还不算高,还有多少的上涨空间。由是上海、北京的向日本东京、香港看齐,沿海大城市的向上海北京看齐,沿海的小城市向大城市看齐,欠发达的地区向发达的地区看齐。就这样,几乎所有的城市房价都有一定的理由上涨。
  我来举个例子吗,大家都知道58年到61年,中国大陆在大闹饥荒,那时候人民拼命劳动一年甚至还饿死人,一年的劳动成果还不够买维持全家生存的基本粮食。
  但是今天,我们——同样站在这片土地上生存的人们,之中是否有某些人为了给粮价上涨找这样的借口:
  粮食是生活必需品,相对于58年的时候,我国的粮价还有巨大的上涨空间,因为那时候居民一年收入是XX,粮价是XX。但是今天我们的居民收入是XX倍,所以粮价也应该涨到多少钱。
  这是“人吃人”的社会吗!
  大家有没有想过58年时候的劳动人民生产力怎么能和现在的生产力比。那中国目前收入的水平,怎么能和人家比,还大言不惭的一直鼓吹房价向人家看齐。难道我们中国人就命中注定像我们的上辈一样要为高房价辛劳一生。
  有位画家说:“我们经历的苦难比凡高多得多。”矫情吗?哗众取宠吗?不!有人描写我们的父辈一代:“这一代人年幼时,在中国连续3年自然灾害中品尝过饥饿的滋味,读书时期,遭遇文化大革命,大部分人只接受了中学教育;文革结束后,他们走上了也许并不适合自己的岗位;今天,他们中的部分人又下岗了……”这里说的是市民,农民呢?面朝黄土背朝天,一滴汗珠摔八瓣,通过修理地球、侍弄庄稼来撑起一个家,日子之寡淡、生活之困窘比市民有过之而无不及。
  这又回到我前面一句话,有些人就是喜欢为一个结果而倒推起因。为一个目的而找各种各样的借口。
  
乐乎设计,乐乎生活~

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六:现在有些专家发表这样的言论:“我国的房地产发展推动GDP的发展,如果房地产降温,GDP就会降低,社会发展就会受阻。”甚至还有些专家在发表这样的言论:“如果房子降价,那么社会财富降减少,社会发展就会受阻,到时候人民生活更加疾苦。”
  在这里我先向大家点明一个道理:GDP本身就是一个数据游戏,它并不能够说明一切。
  在这里,我先不论GDP不恰当之处,相信大家现在都听到“带血GDP”这个词,如果对“带血GDP”有点了解的话,都知道那是一个欺骗性的数据。
  我还要点明一个道理就是:
  政府从来就不是一个经营性的政府,它不是企业,不像企业那样以盈利为目的性的发展自己的GDP,政府不过是个调整社会各种资源,以达到效率最大化的一个组织。
  我举个例吗,木头可以卖钱,可以产生一定的GDP。如果是一个企业,它就有一定的冲动把所有的树林全部砍了卖钱。如果是一个政府,它会把所有的树林都砍掉卖钱来发展自己的GDP,如果是这样的话,那政府以后做什么?
  大家都知道现在很多地方上学都要交学费,如果学费也可以算做GDP的话,那么政府要发展GDP,最简单的办法就是大力提高学费,还硬性规定大家都必须上学,那么我国的全民素质教育口号怎么来实行,没有了全民素质教育,那日后的GDP那里来。
  而且这个社会什么都有可能,政府不是万能的,政府也不一定就是永恒的,上世纪80年代之前,有几个人会想到过如此强大的苏联还有东欧各国会在几乎一夜间就倒台。
  奉劝上面的某些专家,不要天真的拿GDP发展来要挟政府。要知道前不久,我们的胡主席还有温总理还在大力提倡“建立和谐的社会”
  
  还有些专家(就这样的水平也算专家)在发表这样的话“如果房子降价,那么社会财富降减少,社会发展就会受阻,到时候人民生活更加疾苦。”
  简单的理解就是,我们很多人都有房子,如果房子降价,那么我们的财富就减少,那么我们的生活变的疾苦。
  如果反过来说:我们的房子涨价,那大家是不是财富都增多了,那大家生活是不是舒畅。
  要知道不管是房子涨了还是降了。房子还是一套房子,它是来住的。如果就因为房子降价,那我国的财富减少,国力减弱。那么如果政府大量发行货币,通货膨胀急剧加剧,社会上的东西都爆涨,那么我们的财富是不是都增了、那我们的国力是不是就这样上了一个台阶、那我们实现祖国统一的梦想是不是就可以早日实现、那我们是不是可以买下美国。
  在通货膨胀中,社会能够生产的物质还是那些物质,它并不会因为东西都涨了,而财富大量增加。同样的房子,也不会因为降价了,而国力减弱。
  
  
  
  
  
  到底是房价炒高地价还是地价炒高房价?那土地价值到底是由什么来确定的
  这个问题不会比“先有鸡后有蛋,还是先有蛋再有鸡”难回答!
  在我国的许多城市,广大的开发商在进行竞拍土地,从来就是以未来预估的房价来推算目前要竞拍土地的价格,从而来竞标土地。从来就没听过哪个正常的开发商,是因为竞标土地价钱是这个价,从而推算出未来要盖的房子售价。
  假如有个城市的地块,要进行拍卖,原先定价为N,可以盖M的平方米的房产,那么得出的房价一种为市场可接受、还有一种为市场不可接受。
  如果房价成本为市场可接受,那么市场在购买这块土地的时候,就会以N价钱或则高于N价钱的市场价来购买这块土地。从来就没有哪个开发商因为土地的价钱偏底,从而降低房价。
  如果房价成本为市场不可接受,那么开发商也不会因为这快土地是N价买的。从而卖出与之地价相对应的房价。
  再举个好理解点的例子吗:
  假如一块土地上可以盖出卖2万一平方米的房子,那么原先的地价比较底,市场就会疯狂的炒高这快土地地价。假如一快土地原先地价比较高,要盖成2万一平方米成本的房子,
  但是周围市场,仅能接受5000一平方米的房子,那么这快土地上的房价不可以因为地价成本高,从而就一定要卖出2万一平方米的房子。
  前几天我看过一篇关于房地产的文章,大体的意思就是:
  随着拆迁补助的增加,政府的拆迁成本加大,所以土地价格还会继续上升,从而房价还会继续上涨。
  我来点明它的要害处吗:
  假设一块土地的拆迁成本加大到1000万,政府可以接受的开发商报价为1200万。假如这快土地允许的建筑容积率为1.2,推算盖出房子,出售价为5000一平方米(开发商和市场都可以接受这个价)。假如那天政府允许这块土地的容积率为3(相对于原先可以盖出更多的房子)。那么结果,会是开发商提高对这块土地的报价,还是开发商降低房子的出售价。那原的拆迁成本还会是直接推动房价上涨的主因吗?
  “地价高,从而房价高“不过是某些人对,脱离实际的高房价找的一个借口。用来混淆大家的视听。
  
  那土地的价值是是根据什么来判断的:
  任何一个商品都有价值,商品的价值是从凝聚在商品上社会有价值的劳动来确定的。
  但是从凝聚有价值的劳动力来看,土地的真实价格为0。因为很多土地都是现成的,它没有凝聚任何有价值的社会劳动,这和我们的日常生活的空气一样,它很有价值,但是他没凝聚劳动力,所以他不值钱。
  那么土地的价值从那里来的?
  其实土地本生就是一种生产资料,它的价值取决于它本身做为生产资料的时候能够产生的商品价值。在农业为主的古代社会,土地都是做为最重要的生产资料。
  举个例子吗,现有A、B两个地块,在不考虑其他可能的用途,两个地块都用来种大米,A每年可以产出5000斤的大米,而B每年仅能产出2000斤的大米,那么就很显然的看到A地块价值远比B地块价值来的高。
  又假如,现福州和上海的商业中心都有块面积一样的土地,但是现实是福州的这块土地能够产生的商业价值要比上海的这块土地产生的商业价值来的底,所以历来福州和上海同样性质的土地,拍卖价远没有上海来的高。
  土地除了作为生产资料价值受制于它的价值产出外,还受制于整个市场、经济、社会发展的水平。
  举个例子吗:
  假如一个区域的城市中心现规划一块土地,在上面盖个60层的商业办公用房,在这60层的商业办公用房能够产出30亿的产值,那么这块土地的价值并不会值30亿。因为,在这块土地的旁边,如果同样取一块地,一样建60层的商业办公用房,理论上新建的大楼也可以产出30亿的产值,但是两栋大楼如果一起建起的话,其产值加起来会达到60亿?那如果建3栋大楼,那产值加起来会不会达到90亿、、、、、、、
  答案是不会的,因为这个区域的整体经济环境根本就无法维持同时有3栋大楼,达到90亿的产值,竞争的结果要吗就是资源浪费再加上恶性的竞争导致价格产值的下降。那原先的土地价值还会维持在30亿吗?
  如果因为某些原因,比如政府硬要维持一栋大楼有30亿的产出(最简单的办法就是坚持不降价卖楼),那么根据整个区域的经济水平;就意外着同时有两栋大楼处于完全的闲置状态。也尽管另外两栋大楼理论上也一样会有60亿的产出,但那不过是理论上,实际的情况是有价无市,其价值不过是种人为的短暂干预,实际情况并不会坚持太久。如果大家看过前面关于泡沫的描述,就会发现这其实是一种最明显的泡沫经济。
  我再说明一个例子吗?大家都知道货币,简单的说是钱。一个国家的货币总量受制于一个国家的经济发展水平,因此一个国家理论上的货币总量是不可能达到甚至超过一个国家总的社会财富,一个国家真实流通的货币总量更不可能达到理论上的货币总量水平。
  如果因为种种原因,一个国家突然增发大量发货币(就是开足马力印钞票)。带来的后果就是货币马上大幅度的贬值,大幅度的通货膨胀,钱不值钱。最终这个国家的货币还是无法超过这个国家的整体经济水平。
  同样一个国家正常的土地总价值,是不可超过一个国家总体发展水平,更不可能超过整个社会财富。也同样一个正常城市的土地总价,是不可能超过整个城市的发展、财富水平。
  这想起90年代初,一个笑话。就是日本东京一个地区的理论土地价格超过整个美国的国土价格,但是这种情况并没有维持太久,后面就是日本长达10以上的衰退。
  那在我们中国,土地价格又到底是到了什么水平。
  举我现在所居住的城市福州吗,在取个新区土地价(怕取老区无法具有广泛代表性,让利算了),目前普遍都是300万/亩以上的价钱,那么一平方公里理论上的地价就是45亿元。从政府一直鼓吹的规划400平方公里的市区面积。我们砍掉一半再算200平方公里。那么我们福州市区理论上土地的价格就是9000亿人民币。福州市区有那么多社会财富吗?
  在取福州目前有150万的常住人口,就算加上流动人口算,也就是250万人,那么平均摊到每个人是36万元人民币。生在福州市区的人,你们想象下你们身边的朋友有没有平均那么多的财富。
  如果大家有兴趣,也可以那自己所在的城市来推算下,政府如果把失去的地平均分摊到你们头上的时候,你们光卖地就有多少钱。
  由是又有广大的专家学者,跳出来指出:这是我国目前的土地政策造成的。
  那么我国目前的土地是什么政策,到底是不是房价爆涨的源头。下面我就来说说:
  
  
  中国目前的土地政策是否是这轮土地价格爆涨的原因。
  中国目前实行的土地政策简单、针对性的理解就是:
  所以土地所有权都是国。
  城市的土地政策,就是挂牌拍卖。
  下面让我们看看一篇论坛上的文章,大家理解下就可以:
  前年去年所谓“砖架”说房价要跌了要跌了,时间已证明,面对07年,房价必涨无疑!
    因为我不相信所谓调控政策,也不相信政府要加强管理。我相信经济学基本知识,这是根本,不会改变规律!
    房屋上涨的开始就是从政府控制土地那天开始的,从禁止协议出让,到招牌挂,导致土地供应量减少,房屋供不应求,还有政府通过土地赚钱抬高成本,这都是助长房价上涨实实在在的措施,而不是一些缺乏经济学基本知识说的是降低房价的措施。
    就好像那位经济学家说的,要降低房价,不过是说说,做做样子!
    07房价上涨的根本就是控制土地,压缩房地产投资的政策不仅没改变,我们看到还不断加强,现在很多开发商拿不到土地,明显土地少,房子更少,供不应求,房价必然上涨,这是最简单中学生都懂得道理,现北京站队抢购房子的现象已很明显,人们不求房价降低,高价房都抢不到,哪还有这个奢求?
    房子少了,你们抢购,开发商会降低房价吗?除非他是傻子。深圳,广州房价年末也开始井喷上涨,07年房价上涨已见端倪,还说什么房价已经是强弩之末,房价会降低,说这话的人,不是神经有问题就是别有用心!
    促使房价上涨的土地政策一天不改变,房价上涨的趋势必然会延续!
  
  上面的文章大体的意思就是:“高房价的责任是在政府,是因为政府的土地政策”。在联想下我们06年很多城市,每次政府推出土地,都会引来一大堆的开发商竞价,从而不断的推高地价。从而开发商们就有这样的借口:政府挂牌的土地太少,我们的地价太贵,所以我们的房价要提高。
  政府挂牌的土地真的少吗?
  我想很多对房产有了解的人都知道有一段时间香港的土地政策和我们中国大陆一样,就是施行土地国家政府统一挂牌竞卖。香港的政策是每年推出50公顷的土地,再联系香港是个更纯粹的移民地区,香港的人口达到600多万人,香港人的人均收入水平属于发达国家水平,因此土地更加显的珍贵。但是97年后,香港一样没顶住房产泡沫的破灭,一路下跌,到了03年的时候,香港的房价又回到90年的水平。
  再把我们目光转移回大陆,我国目前很多城市只要是人口超过100万的,每年新推出的土地面积都远大于50公顷,我国目前又有几个城市会比香港地形来的山更多,地更少。
  就是我们中国大陆所有城市的房产偶像——上海。其推出的土地从来就是足够开发的。上海政府于06年曾发表过一篇报道,大体的意思就是仅仅03年8月11日前过关的土地就够那些开发商盖10年,那04、05、06新推的土地要到什么时候才可以建完,难道我们政府推出的土地少吗?在联想到我们福州,福州目前在出售的新房几乎全部是04年前就已经取的土地使用权。拒统计数据表明,这几年,每年政府新推的土地,都足够开发。真实的调查结果表面:真正的土地更多的都是被一些开发商屯起来。
  其实这些和我们广大的购房者关系都不大。如果大家有心,只要把近几年,您所在的城市,每年新建上市的商品房做个数据统计。就会发现几乎所有的城市以目前的建筑速度,10年左右新建的房子就够目前您所在城市所有的居民再买一套,那原先盖的房子是不是都要拆了?要知道我们房子的使用年限是70年,不是10年、20年、30年。就是拆了原先的房子,那一大片土地又用来做什么。难道我们政府推出的土地真的少吗?
  推动每轮土地价格爆涨真正的原因不是我国目前的土地政策,而是资本——资本的本性。
  
  
  
  那我国目前这轮房产爆涨的到底是怎么样来形成的
  下面我将大致分成几个阶段来说明:
   一:98年到02年,我国房产刚刚改革的时候,社会有一定的财富,理论、实际上真正需要住房的人很多,市场需求量前景远比今天来的大。
   但是,那时候的房产改革和股市也一定程度上吸引了一定的资金,最明显的实例就是一个单位里面的人可以发很少的钱(目前看来)购买到一套还不算太差的住房,很多90年代以前的房子都属于这样的房产。
  开发商们在哪个时候很少,而且也没有今天疯狂,投入的资金远比今天少的多,最明显的例子就是30万到100万/亩可以卖到一个城市的大部分土地。而投机者也远没有今天来的多,那时候人们更热忠于股票。
   二:02之后到04年底,在中国股市开始崩溃,并且大量的带走无法挽回的资金。社会上有散钱的人开始往银行跑(尽管那时候银行存款利息很底)。一部分有一定资金的投资者,开始把目光朝向了房产,做了开发商。还有一部分钱少的,买了房子做了房东。并且精明的浙江人开始把目光投向了房产,并且不断的推高浙江的房价。但那时候目标区域还仅仅在浙江一带,那里理论上有大量的资金可以接盘。
  这时候,房产的动静还不是很大,直到2003年8月11日,国家新实行的土地政策出台实行。这时候温州人开始躁动了,他们开始把目光盯向了他们的邻居——号称最大城市的上海,由是大量的资金流入上海的房产。并且那时候,上海新上市的房子还不是很多,市场开放度远比今天来的高(那时候还没有营业税,个人所得税,广大开发商们还无需要面对今天的“土地增值税”),更加容易的炒高房价。在炒高房价的同时,这时候大量的资金好象发现目标一样冲向上海的房产,并且在一定程度上刺激了一些原本并不打算买房的有钱人马上加入购房大军,这样房价的涨幅还是加速度的上涨,就是越涨越快。
  这时候的情景就是上海房价在爆涨,其他城市的房价还在不温不火的上涨着
  三:05年到今天,就在这时候,上海的房价因为05年3月的营业税政策,而突然让投机市场崩溃,表现的形式就是真正、广大、需要购房者无足够的钱购买房子,而广大的真正要卖的房子又不肯降价卖,这时候上海的市场开始进入相持阶段。
  但是这时候全国已经有了上海这样的先例,开始全国上下都在搞房产总动员,各个城市的都在搞大开发,各个城市的房价都在爆涨,从一线城市到二线城市,从发达地区到欠发达地区,甚至就连人口一直在减少的小县城房价也在爆涨。
  
  
  
  
  
  
  
  为什么我国房价目前如此之高?是什么原因推动的?它最终将走向何处
  
  说起房价就不得不说起资本(以下内容资本都可以与资金等同理解),就像说起商品就不得不说起其使用价值和凝聚的社会劳动力。能够推动房价最主观、最重要的因素就是资本。那么资本是怎么推动房价的?
  假设在一个相对于封闭的环境里,一个地方有10万套房子,有一段时间凝聚在这10万套房子的资金是100亿人民币,那么平均每套房子就是10万人民币。如果因为某些因素,在很短的时候,突然有大量的资金进入这个市场,假如是新进来200亿人民币,而同时间内,仅新建2万套的房子,那么在经过这段时间的冲动之后,平均每套房子的价格就是(100+200)亿/(10+2)万套=25万/套。
  以上就是资本短时间内推动房价上涨的简单说明。
  但是我们永远不要忘记,资本的本性是逐利性,它在进入这个房产市场的同时,也决定了它要追求一定的收益。但是房产从本性来看:房产是个消费品,它不是生产资料,它不会自身创造有价值的商品。房产的消费价格水平受到当地人们生活、收入水平的制约(房租以社会能够接受的消费水平为准),也因此注定新进入的资本在收益无法达到一定的标准(我国目前的房价租售比),会选择两条路:
  一:继续鼓动新资本进入这个市场,继续推房价来达到自己的资本收益,就是我前面已经提到的投机。
  二:选择资本的转移,就是转身离开这个房产市场。
  从结局来看,投机是要最终走向破灭的,这是不争的事实。如果选择资本的转移,就拿上面的例子来说吗,新进来的200亿人民币如果在一定的时间内离开,那么这个市场的房价水平又回到100亿/12万套=8.33万/套,这个就是房价短时间内从10万/套上升到25万/套,又最终断时间内从25万/套回到8.33万/套的水平的一个过程。
  以上就是一个典型的房产泡沫破灭的过程,反映到现实的例子就是我们的香港,在90年到97年,香港所有的房子理论上的价值上涨了8万亿港币,超过香港同期的国民生产总值(就是GDP)。从97年到03年,香港房产泡沫破灭,香港所有的房子理论上价值损失达到8万亿港币。经过13年的发展,香港的房价又回到的当初的水平。
  那我们大陆最近几年为什么房价爆涨的如此之快,我们估计一个大致的水平吗?
  假设一个地方有同样的10套房子,都有固定的人居住,原先市场合理价值是20万/套。如果在一定的时间内,开发商加盖了一套一样的房子,打出50万的标价,并且真的有人买。
  那么原先的10套房子的主人都以为自己的房子都涨到50万(现实中就是很多人,发现自己房子的旁边开发商开发的房子卖出一定的价格后,都以为自己的房子都升值了)。但是他们很少有人会把自己的房子买了,而去租房子(尽管卖房子的钱做投资收益远大于房租)。因为他卖掉房子后,也要发同样的价钱买别的房子。
  这符合人的心理学特征:尽管他看到把房子卖点钱的收益远大于房租,但是他没哪个胆量把自己房子卖掉,因为他更害怕如果房子价格不降下来、甚至以后继续涨价,他就买不到房子,况且,在投机的房产爆涨过程中,很多人都会被一系列的伪现象所迷惑住,他们都坚信房子以后还会继续涨价。这就是为什么房产投机泡沫不止一次崩溃过,但是还是继续不断的上演。
  在现实中的现象就是:很少有人会在房子的爆涨过程中,把自己仅有的一套住房卖掉,而去租房子居住,对我们普通大众仅有一套房子来讲,房子涨和跌其实和他们根本就没太大关系,那不过是个数字。
  但是,开发商们和房产的投机者不同,在房价上涨的过程中,他们所赚到的钱要远大于他们资本投资的普通收益。开发商们和房产的投机者们投资房产的最根本目的为了高价出售和转手高价倒卖。由于开发商进入市场的资金成本越来越高,投机者们的交易成本越来越大(比如银行的加利),国家的对房产的税收政策越来越严格,具体表现比如:“营业税,个人所得税”。与之对应的更是房价的上涨,因为卖家把交易成本转给买家。这就是为什么我们房价上涨的速度越来越快,那是因为资本的逐利性,因为资本的成本加大,他们必须涨的更厉害出售,才有机会让自己的资本获利。
  这里我不对上面的多解释,在前面大家如果有认真的看,都已经很清楚了。
  下面我就我国目前房产的具体资本流动状况做个解释:
  房产资本的流入大体有这几个方面:稳定的房租收益,购房者的资金入场,投机者、开发商的资金入场,银行的资金入场,外国投机资本入市。
  房产资本的流出大体又有这几方面:卖房者自己的资金转移(比如移民国外),投机者、开发商获利后资金的离市,资金本身的成本,国家的税收交易成本,广大从事房产行业人员的收入,外国投机者是资金流出。
  在这里我要重点先说明下银行的资金:银行的资金对整个房产市场来讲是个双刃剑,因为银行本身行业的特点(它也是要赚钱的),它在为整个房产提供资金的同时,也决定了到头来他一样要回收资金。他在为房产爆涨过程中提供资金的时候,也会在房产爆跌的过程中起杀跌的作用。银行资金流入房产的形式就是贷款,流出房产的形式就是贷款还款、资金本身的成本(利息)和必要时候强行拍卖房子。
  外国投机者的资金,也一样是双刃剑,因为人家最根本的目的就是为了赚钱,尽管在上涨的时候它会帮上点忙,但是在下跌的时候,它会加踩上一脚。现实的例子就是香港和日本。
  但是我国目前的金融政策开放幅度远没有香港和日本那么大,就意外着外资在短时间内不可能大量的进入中国,并且中国地大、人口众多,远没有泡沫时期的香港和日本来的容易炒。想想看,外资可能有办法炒热一个上海,但是它有没有办法炒热全国?在近一年有,有一定的报告表明我国有一定的投机外资进入中国,但同时也有一定的报告显示我国也有一定的外资流出。总的来说,外资对我国房产的影响是很有限的。
  从整个资金流动来判断房产市场大致情景就是这样:
  如果房产资本的流入大于房产资本的流出的时候,就是房产涨价的一个前兆。
  如果房产资本的流入等于房产资本的流出的时候,就是市场会相对稳定点。
  如果房产资本的流入小于房产资本的流出的时候,就是房产下跌的一个前兆。
  
  那目前我国的房产资金流面临什么样的条件:开发商,投机者大量的资金会最终因为无投资市场而选择离开,先前大量有钱的,且想在中国居住的人,大多都已经买了房子。但是我们城市每天都在不断的上市新的楼盘、新的房子。而我们的人口已经开始走向老年化社会,并且马上就要开始进入人口衰退期,真正的购房者在逐渐的减少。我们的收入远没有想象中那样容易。还有目前火暴的中国股市带走大量的流动资金。
  这样资金流就面临这样的一个问题:先前社会发展中积累大量财富的人,会因为早已买了房子而选择退市;而开发商开发的大量房子,投机者投资者的房子会因为资本本身的成本(比如银行贷款利息)而面临自己的资金流不断缩小的尴尬(房租收入甚至连银行的存款还不如);新建的房子也会带走大量的建筑成本,房产交易的中间流失也一样带走大量的钱。国家拍卖的土地都是要钱买的,这样的钱都是被国家要走了,没有几个会重新流入市场;真正想购买房子并且买的起房子的人越来越少了,既能够进入的房产的市场的钱面临着减少的危险。
  在07年前,广大的城市,可能会因为新进入这个市场的资金,远大于流出的资金和同期新建房产的数量,从而出现爆涨。
  但是,市场的发展不止一次的告诉我们,不断进入的资金会因为后续不足而减少。而同期建筑的房子却无法发钱买人再去拆,总的房子总是处于不断的增多中。
  这样,早晚市场就会进入这样的一个阶段,就是卖掉房子转身离开带走的钱,和买房子新进来一样的时候(我国房产目前大致就处于这种阶段,就是买新房子的钱大致等于房子本身成本还有加上拿到钱就走的开发商)。会出现这样的情况:
  原先在这个房产市场里面的钱,会因为资本本身的成本(比如银行贷款利息)而逐渐减少,而同时住房又处在不断折旧的过程中,而同期的房租收入还不够以上流失数字一个零头。
  这时候,就是连资本本身的数目都无法保持,更不要说资本逐利性的利益那里来(人家是来赚钱)。
  这时候,卖房的冲动者有:开发商开发的大量房子,投机者、投资者的房子,还有因为还不起银行贷款而被迫卖房者,还有零星的(不做大的考虑)。
  而买房冲动的人:还有几个不知死活的投机者(不过很少),真正需要购买房子的人(只怕到那时候有些人想买,也有钱,也被吓跑了)。
  这时候市场开始逆转了,不断新建的住房再加上大量抛售的房子面对着是不断缩小的购买群体。严重的供需比严重的考验着房产的市场价格。这时候,大家就开始回到前面房产泡沫破灭那几个熟悉的场景。
  请大家不要相信什么利益联盟,简单的理解就是不降价的房产组织(前不久上海还成立一个“新房不降价”的开发商联盟)。但这样的结果,只会加剧自身的资金紧张,并加剧自身的崩溃时间。因为时间拖的越长,就会面临越来越多上市的房,自己本身的资金成本在不断的加大,再加上公司里面还有一大堆的人要养活。
  除外,不管从理论上来讲,还是从历史上来看,这样的利益团体到最后都被滚滚的市场经济给淹没,没有一个坚持太久。
  这就是上海目前的样本。请那些天真的人不要以为那是上海,和你们自身的城市没有太大关系,从我前面提到的97年金融危机中就会发现,投机者最先从最薄弱的泰国下手,引发崩溃,从而在短短的几个月时间内,其它东南亚国家就不可避免一个接着一个倒下,这就是所谓的"多诺骨牌"效应。
  就是国家都会被引爆"多诺骨牌"效应。更不要说我们中国大陆,这样大体一致的房产市场下的各个城市。
  
  
  
  
  
  总 结
  
   资产的价格会有一定的泡沫,但泡沫总是要崩溃的。而且,泡沫越是接近崩溃,价格上升就越快。从理论上看,泡沫存在概率越小,需要用来补偿泡沫破裂损失的预期收益就越大。房价无理由快速增长正预示着泡沫崩溃即将来临。此外,令人对高房价怀疑的是,如今房子租金较为便宜,也相对稳定。甚至有些地方租金反而下跌。一个健康的房地产市场,房价应该与房屋租金同步上涨。可是中国这几年房价连续上涨,租金却基本不变,说明房价上涨为非理性。大量资金为追求高利润涌入这个市场,使房地产市场泡沫化程度加深。目前看,房地产泡沫还会维持一小段时间。其原因,一方面资产价格泡沫一旦形成有个自我维持期;另一方面,政策有个时滞期,市场上大多未封顶楼盘已批准预售近半年甚至更长,正常情况下销售回款多,开发商还未显现出资金链问题。政策的真正效应会在2007年年中见效。事实上,房产供不应求,房价上涨的内在动力应归结于现行房地产融资模式与预售制度。房地产开发需要大笔资金,预售可提前回笼资金,房地产商就可造成一种气氛,让消费者产生房价上涨预期,从而刺激需求。近些年,地方政府助推,国内外热钱与房地产泡沫互相促进,吸引潜在购房者蜂拥追捧,成就了现今的高房价、开发商的高利润以及中国的经济增长。这种发展模式是非常危险。
  在此,我奉劝大家一句,不要因为一时头热,把先辈们辛苦赚来的钱投入到目前如此虚伪的房产泡沫中,还让自己辛辛苦苦的成为房奴。你目前如果没有足够多的钱,就不要买房子。因为中国的房产泡沫不要坚持太久,进一两年就会引发全面性的崩溃。
  
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