发新话题
打印

房地产中介对于房源的判断

房地产中介对于房源的判断

或许比从建筑师的角度来看更为实际,也更为有意思。

————————————————————
房源判断
  在了解一个房源时,首先明确房屋产权,其次是关注它的外部情况及内部情况,还有就是业主的心理状态。
  
  一、 产权情况
  
  房屋产权指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
  
  房屋产权的类型有很多,包括:私产房(合同房)、公产房、经济适用房、房改房、集资建房等;房屋的产权性质不同,其价值也不尽相同。
  
  日常交易中“私产房”最为常见,私产房的权属证明文件有两个,俗称两证:《房屋所有权证》《国有土地使用证》;也有老百姓称三证的,其实是指两证之外另加一本《国有土地使用纳税证》。
  
  我们在查明房屋产权时要要注意以下情况:
  
  1. 有房屋未必有产权,如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等;
  
  2. 产权是否登记?如预售房、抵押商品房未登记等;
  
  3. 产权是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件;
  
  4. 产权有无纠纷?如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等;
  
  5. 有房地产两证未必就有产权,如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让;
  
  
  
  二、 房屋外部情况
  
  1. 地段及繁华程度:地段是房屋最重要的固定属性,也是所有购房者在购房时都很关注的,买家一但圈定了一定的地段区域,需求较难引导;选择哪一区域、市区还是郊区主要围绕客户的需求而定。
  
  置业顾问在判断一套房屋的价值时应关注其是否属于现阶段主力需求,如:汉口的万松、台北、花桥、常青片;武昌的徐东、鲁巷、南湖片、中南、中北片区;汉阳的钟家村、七里、郭茨口…,对此类一级区域的资源要具有极高的敏锐度,并迅速的纳入;
  
  2. 交通便捷程度; 交通是买房者会考虑的重要因素,包括公汽、轻轨、地铁、轮渡等公共交通的线路数,与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程度,从房子所在地到各公交点的距离,公交工具运行起止时间、运行速度、是否经常堵车、票价等都是客户会盘算的细节。四通八达、进出方便、经济实惠,居住的便利性才能得以体现;
  
  3. 公共生活配套:调查公共生活配套应关注以下各要素;
  
  1) 教育设施:托儿所、幼儿园、小学、中学的交通便利、级别等;
  
  2) 医疗卫生设施:医院、卫生站、社区门诊等;
  
  3) 文化体育设施:公园、体育场、综合文化活动中心等;
  
  4) 商业服务设施:商场、超市、集贸市场、药店及其他第三产业设施;
  
  5) 金融邮电设施:银行、邮局等;
  
  6) 行政管理设施:街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。
  
  4. 周边环境:
  
  查看小区的环境要从以下几个方面入手:
  
  1) 安全性:小区是否封闭、安全防盗措施等;
  
  2) 小区规模、绿化覆盖率、景观布局、楼间距等;
  
  3) 内部生活配套,会所设施(健身、娱乐)、教育、停车、购物等;
  
  4) 物业管理:管理状况,服务质量、收费。
  
  5) 环保情况:
  
  a) 卫生状况:关注社区居民生活习惯、卫生现状。生活垃圾处理情况、给、排水是否通畅、有无雨季渍水等情况;
  
  b) 噪音:安静与否?有无临马路、铁路、餐饮、集市等?
  
  c) 用水:饮用水供水方式采用直接供水、水泵还是水箱?
  
  d) 空气:注意有无餐饮、工厂、垃圾站等污染;
  
  e) 其它:有无通信接收设施、高压变电装置等?
  
  
  
  三、 内部情况
  
  1. 户 型:户型的分类形式很多
  
  1) 按照居室数量分类:如一居,两居,三居等;
  
  2) 按照厅、卫数量分类:有一室一厅一卫、两室一厅(两厅)一卫、三室两厅二卫(一卫),四室两厅两卫等;
  
  3) 按建筑形式分类可分为:平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型四类。
  
  a) 平 层:又叫单平面层户型,是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式,其最大优势在于所有功能都在同一平面,因此它是最经济的户型,同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富,建筑外形比较单调。
  
  b) 错 层:错层是指不同使用功能不在同一平面层上,竖向错开一定的高度,形成多个不同标高平面的户型。解决了厅、室、卫等功能、动静、干湿的分区问题,使住宅室内环境错落有致,极富韵律感。不足是错层降低了建筑结构的均一性,在结构设计上为了达到建筑抗震要求,必然会使建筑成本增加,最终会提高商品住房的售价。
  
  c) 跃 层:跃层是指套内空间跨越两楼及以上的户型,各层之间相对独立,最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上,避免了卧室易受起居室干扰的问题,给予人与别墅同样的感受,而且跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面。最大缺点在于楼梯占用户内面积。
  
  d) 复 式;是指单元住宅的房间置于两个或两个以上平面层上,与跃层的最大区别在于复式户内拥有一个或几个房间是贯穿两层的通透空间。复式户型除了具备跃层的优点以外,还具有良好的视觉效果和给人丰富的空间感受,便于观赏室外景观,客厅的采光也会特别好,而且会显得特别气派。缺点在于客厅两层高的墙体、二层的回廊设计造价较高,最终抬高了房价。
  
  4) 无论何种户型,最好能最大限度的满足以下功能:
  
  a) 实用经济、功能分室;
  
  b) 面积适当、尺度适宜;
  
  c) 分区合理(动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区);
  
  d) 朝向合理、日照充足,光线充分;
  
  e) 通风良好。
  
  2. 面 积:理想的房屋建筑面积,1居室在30-50㎡左右,2居室在60-90㎡左右、3居室在100-130㎡左右。以3居室为例,理想的面积为:
  
  客 厅 :21—30平方之间,开间不小于3.9米
  
  卧 室 :12—15平方之间,双人卧室开间不小于3.6米
  
  卫生间、厨 房:4—5平方米左右
  
  储藏间、阳 台:5—6平方左右
  
  3. 楼 层:楼层是大部分客户都特别关注的点,而且对房屋的价值影响较大。
  
  1) 一般住宅按照楼层分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅,其中:
  
  1-3层为:低层住宅
  
  4-6层为:多层住宅
  
  7-9层为:中高层住宅
  
  10层及以上为:高层住宅
  
  2) 客户选择楼层时一般会结合考虑以下几个因素:
  
  a) 通风、采光、日照情况;
  
  b) 家庭人口、年龄构成及健康状况;
  
  c) 安全性、生活的便利程度;
  
  d) 给、排水;
  
  e) 景观、环境;
  
  f) 住宅总层数;
  
  4. 朝 向:房屋的朝向也是客户购房时特别关心的一个问题,特别是在冬冷夏热的武汉。
  
  但是,如何判断房屋的朝向呢?
  
  1) 一般一梯两户的建筑物以单元门的入口朝向为此建筑的朝向;(如单元门朝南或北的为南北朝向)
  
  2) 对于一梯多户的房屋,也可以房屋主要采光面所面对的方向为房屋的朝向,如果主要采光面不是很突出,则以主卧室的朝向作为房屋的朝向 ;
  
  3) 按合理布局的设计,一般客厅、主卧室、书房、阳台在阳面向南为宜;次卧室、厨房、卫生间、储藏间可次之 ;
  
  4) 最佳的房屋朝向当然是南北向,东西向则是客户比较忌讳的(如西向有建筑物遮挡稍好);如房屋为塔楼,则朝向优劣排序一般为:东南、西南、东北、西北(也就是俗称的金、银、铜、铁角);
乐乎设计,乐乎生活~

TOP

5. 房屋结构:一般而言,房屋结构能够反映房屋的开间、空高、采光、抗震、房龄等。房屋的结构分类一般有以下四类:
  
  1) 砖木结构:这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中,竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架采用木材。特点是:层数较低,一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅,20世纪50~60年代建造的民用房屋和简易房屋,大多为这种结构。
  
  2) 砖混结构:竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板或屋顶板,少量的屋顶采用木屋架。 特点是:98年以前的房屋基本上都是砖混结构,一般在7层以下,造价较低,但抗震性能较差,正逐步被钢筋混凝土结构所替代。 从内部结构上来看一般砖混的开间、进深的尺寸、层高、采光面都受到一定的限制不是很开阔,没有明显的柱、横梁,较老的房屋能够从天花板上看到很明显的条型预制板。
  
  3) 钢筋混凝土:承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙)、 屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等,是由轻质砖或其他砌体做成。 特点是:结构适应性强抗震性能好,耐用年限较长。一般8楼以上、98年以后的房屋基本上都是钢筋混凝土结构,从内部结构上看,即使是装修过的房屋仍能看到立柱或从吊顶的层次中看到较明显的横梁。
  
  4) 钢结构:主要承重构件均是用钢材制成。 特点是:建造成本较高,多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑,如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。
  
  
  
  6. 房 龄:房龄是指房屋从正式建成之日起至今的时间,是客户非常关心的、对房屋价值产生重大影响的一个因素;如果办理抵押贷款,也是银行审批贷款时非常关注的一个问题。有时房主为了让房屋卖个好价钱也会刻意把房龄报“年轻”些。;置业顾问要了解房屋的真实房龄可以采取以下方式:
  
  1) 社区积累:在日常社区时应对每一社区的房屋基本情况(包括房龄)做细致的调查、记录,这是作为置业顾问的基本功;注意有些比较大型的小区,分几期建成、或后期又有拆建的,有时房龄跨度会有十几年的差异。
  
  2) 产权证办证日期:如是商品房,正常办证、从未交易过,从产权办理时间前推一两年时间,基本为此房的房龄;
  
  3) 观察不易改造处:从房屋的外立面、楼道、楼梯台阶、厨房、卫生间管道、水、电表等不易改变的地方的实际状况也可大致判断出实际房龄;
  
  4) 咨询相关人士:对于楼栋外墙面有过粉饰和内部有装修的房屋,可以从内部业主、周围居民或房管部门那里确认房屋的真实年代。 
  
  
  
  7. 配 套:一般的房屋配套设施包括:
  
  1) 给、排水:
  
  a) 给水系统:关注水量、水质、水压。
  
  b) 排水系统:包括生活污水、雨水等排水系统;要求安装正确、牢固、不渗不漏、管道运行正常;
  
  2) 用电:用电的便利与安全也是很重要的一个问题,包括导线、配电箱、电开关、电表各部分的设计、使用状况等。
  
  说明:我们常说的一户一表即一户1水表+1电表。要注意的是有的小区水、电表是一个单元共用一个总表,然后每户再有一个分表,这不是实际意义上的一户一表。
  
  3) 气:购买二手房时,房屋有无天然气、煤气供应管道是客户较关注的一个问题,其使用方便,费用较低的特点是房屋的一个卖点。
  
  4) 电话线、宽带线、有线(数字)电视线等。
  
  5) 电梯:用户对电梯的要求主要要是考虑安全可靠、舒适、方便;
  
  以上是二手房常用的一些配套设施,部分较高档小区还设有以下配套:
  
  1) 采暖:近年,一些有条件的区域、单位或较高档的小区开始采用供暧设备。分别有集中采暖、局部采暖、区域供热等;
  
  2) 供水:除了供应自来水外,部分高端社区还供应热水,分质供水(一套供应生活用水,另一套提供高质、净化的直饮水);
  
  3) 楼宇智能化配套设施:即在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统,全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备(空调、供热、给排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全)等的综合管理。
  
  
  
  8. 装修程度:房屋的装修一般分为毛坯、简装、中装及精装,但以上分级没有十分清晰的标准,按照行业惯例分类如下:
  
  a) 毛坯:是指新房交房后未作任何处理,如水电未通到位,水泥地面、墙等,厨、卫尚不能投入使用。还有的是老式公房或住宅,未做任何装修即入住的情况;
  
  b) 简装:是指水电铺设到位,地面铺瓷砖,白墙,铝合金以上门窗,能够正常入住的标准;
  
  c) 中装:装修投入在300元/㎡-500元左右,如包门、包窗,木地板,有的有配套的家具,厨、卫有一定的装修,居住舒适;
  
  d) 精装:装修投入在500元/㎡以上的水平,一般具有明显的家装设计元素,用材考究,体现出一定的装修风格,居住享受;
  
  有的客户认为买到房后能按自己的生活习惯、品味来装修是买房后最快乐的事;也有客户认为装修是一件较烦琐的事情,劳心劳力伤财,而且没有经验很容易上当受骗;部分中低端的客户喜欢买装修不错可直接入住的房屋,一是省心,二是装修实在、成色较新的房屋的相对性价比较高;
  
  
  
  9. 价 格:是客户最为关注的一点,也是买卖双方磋商谈判的焦点。在谈论价格时,我们要理解“净价”和“包户价”的区别。
  
  1) 净 价: 对卖方而言是---得到(房屋成交价格)
  
  对买方而言是---付出(房屋成交价格+全部过户相关税费)
  
  2) 包户价: 对卖方而言是---得到(房屋成交价格-全部过户相关费用)
  
  对买方而言是---付出(房屋成交价格)
  
  要特别注意是谈到“净价”或“包户价”只与是否承担过户相关费用有关,与中介费无关,这一点要特别向卖方解释清楚。无论哪种价格,双方都必须向顺驰方缴纳中介费用。
乐乎设计,乐乎生活~

TOP

四、 业主心理
  
  房源心理属性中的“心理”指的是业主在委托过程中的心理状态。在交易过程中,房源的价格经常不断波动,其原因正是业主的心理在不断变化。通常房源价格是由业主决定的,他们对市场信息的了解程度,以及其出售时的心态是他们决定房源价格的重要依据。
  
  1、市场信息了解程度的变化。
  
   一般来说,业主所能了解到的市场信息有限,容易导致他们对市场产生比较片面的理解。目前媒体的宣传、置业顾问的讲解是其了解市场信息的主要渠道,但因为这两个渠道的信息都缺乏权威性,有些业主会另外寻找其认为可信赖的信息来源,如亲、朋或身边“专家”的意见、买房客户看房的频率及现场反应等。置业顾问在每个环节都不可掉以轻心,预防业主的心理波动;
  
  2、出售心态的变化。
  
  随着时间的推移,业主的出售(租)心态也会发生变化,从而最终引起房源价格的变化,所以了解业主的售房心态变化、及时反馈是关键。
  
  如张先生新买了一套住房刚刚入住,欲将原有的旧房出售,因不急于出手,所以标出了48万元的高价。但是,后来他在生意上急需一笔资金,他就希望尽快将该房出手“套现”,但此时看过房的买家都赚48万价格过高迟迟不能成交,令他非常着急,最后有个买家还价43万元,他也只好同意成交。
客户分类
  
  
  
  一、如何获取客户的需求
  
  1. 热情的服务、明朗的语调,以客户为中心的询问;
  
  2. 专心倾听客户的作答及要求,对客户的问话作出积极、专业的回应;
  
  3. 边听边问,以客户的回答为线索拟定下一次询问的方式和角度;
  
  二、询问示例:
  
  1. 您买房买了多久了,之前在别处看过房吗,有没有比较满意的?(买房经历、喜好)
  
  2. 您把您的要求先详细给我说说,我看能不能帮您参谋参谋?(需求描述)
  
  3. 您对哪一带的房子比较有兴趣?我们这武汉三镇的房子都有。(购房区域)
  
  4. 您打算买几居室的房子? 家里几口人住呵?(房型要求)
  
  5. 您买房是自已住还是…?(买房原因、实际居住人)
  
  6. 您的买房预算在什么价位左右?需要贷款吗?(经济承受能力)
  
  7. 试探性推荐几套房子,对其需求探底摸高:
  
  “东方花园有个昨天才登记的房子,2室1厅, 6楼,35万多,您只要首付15万元就可以拿下来,可以直接入住,今天有时间我可以带您看看?”
  
  三、客户的基本类别
  
  1. 置业型客户
  
  2. 改善型客户
  
  3. 投资型客户
  
  4. 特殊需求型客户
  
  (一)、各类客户的接待
  
  1. 置业型客户:拆迁、结婚、工作调动等情况需要买卖房产的客户。
  
  1) 价格在25--45万左右
  
  2) 面积在45平米--85平米左右
  
  3) 置业型客户也是我们经常提到的自住型客户,属于渠道内主力需求客户
  
  2. 改善型客户:对现有居住条件不满意,有能力达到更好的居住条件的客户。
  
  1) 价格在50万—70万左右;
  
  2) 面积在90平米—130平米之间;
  
  3) 改善型客户需求一般不是很急迫,对房屋的要求比较高(至少比现有的房屋有优势),倾向于房龄短、户型合理、功能分区明确、居住环境良好的房屋。
  
  3. 投资型客户:短线炒房、长线出租收益等两类客户。
  
  1) 价格不限(首付不多);
  
  2) 面积不限(好出租或性价比较高的房屋或商铺,小户型较受欢迎);
  
  3) 投资型客户对房屋本身要求并不多,但对于投资回报率极为关注,这类客户一般首付少,如果能快速见到收益,以房养房,价格不是主要因素。
  
  4. 特殊需求型客户:阶段性过渡、小孩念书等。
  
  1) 价格实惠;
  
  2) 面积倾向小户型(30-70平方)
  
  3) 特殊型客户关注的第一因素是地段,也就是是否近和方便,因其需要主要考虑是地段,匹配其它区域基本没有意义;其次是价位,如果价位优惠,房屋条件差点也可以接受。
  
乐乎设计,乐乎生活~

TOP

权证、金融基本概念
  
  一、房屋产权的一般分类
  
  1. 私产房:
  
  是指私人所有的房产,包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产,以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合作企业、私营有限责任公司)投资建造或购买的房产。住宅的产权,包括拥有权、占有权、处分权、收益权归以上主体所有。
  
  2. 公 房:
  
  使用权房,也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。
  
  3. 经济适用房 :
  
  经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房,以微利价出售给符合条件的家庭,它是具有社会保障性质的商品住宅;
  
  经济适用房只有本地人才可以购买,5年内的经济适用房只能卖给固定人群(即有资格购买经济适用房的人),而且原则上只能按原价出售,购得的产权性质仍是经济适用房。5年后的经济适用房出售时对人群、价格都没什么限制,但是得补交一次成本价,购得的产权是商口房。5年是以房产证到手时间或者契税完税证明所注时间为准,哪个在前就算哪个的。2006年12月以后买的的经济适用房,已经不能卖了,如果卖要先卖给国家.还有就是要买经济适用房一些证明。
  
  4. 集体所有房:
  
  是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。包括乡产、军产、校产等;
  
  二、房产交易相关名词
  
  1. 《房屋所有权证》
  
  是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证,权利人依法凭证行使房屋的所有权。
  
  2. 《房屋共有权证》
  
  是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋,由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。
  
  3. 《房屋他项权证》
  
  是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利,受国家法律保护。
  
  4. 《国有土地使用权证》
  
  是房屋产权人对房屋占用范围的国有土地享有使用权的凭证。土地的使用权性质一般分为出让步或划拨两种。
  
  5. 土地使用权的出让
  
  指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
  
  我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
  
  1) 居住用地:70年;
  
  2) 工业用地:50年;
  
  3) 教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年;
  
  4) 综合或者其他用地:50年。
  
  5) 商业、旅游、娱乐用地:40年;
  
  6. 土地使用权划拨
  
  是指政府无偿将土地拨发给使用者使用,一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权,其出让须经政府及土地管理部门同意,补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
  
  
  
  7. 房产评估
  
  是指房地产专业估价人员,以房地产为对象,根据委托人不同的估价目的,按照一定的估价程序,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产价格客观合理地估计、推测和判断,此价格通常与实际买卖成交价不同。
  
  房产评估的目的一般有二个,一是为买房贷款提供贷款成数的依据(房地产抵押评估报告),二是为房屋买卖缴纳的税费提供依据(房地产交易评估报告)。
  
  8. 房屋产权过户
  
  即房屋所有权的变更,是指原房屋所有权人通过买卖、继承、赠与等方式将房屋所有权(包括房屋所有权和土地使用权)转移为他人所有的过程。
  
  9. 契 税
  
  契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房屋成交价(或评估价)的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。
  
  10. 个人住房按揭贷款
  
  个人住房按揭贷款即买方在向卖方(或房地产开发商)购买房产时,自己先交首期房款,其余部分由银行贷款垫付,并用所购买的房产权益作为抵押,以后再按月偿还贷款本息(月供)的一种贷款方式。
  
  11. 贷款额度:又称贷款限额,贷款人一般会用不同的指标,对借款人的贷款金额做出限制性规定。如:最高金额、最高贷款成数、最高偿还金额等指标。
  
  12. 贷款期限:是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定,但一般有最长贷款期限的规定。如个人住房贷款期限最长为30年。贷款人可能根据住房的使用年限(寿命),借款人的年龄等,对贷款期限作出限制。
  
  13. 个人住房按揭贷款的分类
  
  个人住房贷款按资金来源分类,可分为商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款。
  
  1)商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款;
  
  2)住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款,带互助性质,利率比商业性贷款要低;
  
  3)组合贷款是借款人所需资金先申请往房公积金贷款,不足部分申请商业性贷款,即贷款总额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。
乐乎设计,乐乎生活~

TOP

我有个问题~~
房屋如果在还贷期间遭到损毁,还贷义务照常对伐~~这个没问题的
但是,假如像这次地震,有的房子塌了,有的损坏了,银行对一部分的贷款作免,那么这个《国有土地使用权证》还有效伐????有的人还要搬离四川勒~~

TOP

发新话题