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建筑的产业化生产——王石:像造汽车一样造房子

建筑的产业化生产——王石:像造汽车一样造房子

建筑制造的未来方向所在。万科是其中的领先者。
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http://www.chinahouse.gov.cn/zjlt9/9381.htm
王石:像造汽车一样造房子
 

  早在1910年,建筑大师格罗皮乌斯就提出了标准化住宅预制和装配的设想。二战之后,以钢材为主的工厂化住宅在英国、美国、法国和日本得到迅速发展。今天,发达国家的房地产行业工厂化程度平均超过50%,日本达到70%以上。
  日本丰田住宅生产的钢结构独栋住宅,安装起来只需要1天,这种装配速度是传统的生产方式完全不能想象的。工厂化生产带来了规模化效应,提高施工质量,降低生产成本,还可以使住宅施工现场垃圾减少83%,材料损耗减少60%,可回收材料占66%,建筑节能50%以上,符合环保节能的世界潮流。
  中国住宅业的工厂化程度只有7%。万科在几年前就提出“像造汽车一样造房子”,工厂化方面的探索走在行业前面,但工厂化程度也只有15%,主要应用于结构体系、围护体系和设备体系、内装体系,四季花城的情景洋房局部采用了现场装配的方式,但离真正意义上的工厂化还有很大距离。
  改变二战命运的工厂化
  说到工厂化,国内许多研究人员都面临一种矛盾:承认工厂化是一种趋势,但又觉得在目前阶段,工厂化的成本太高。因此,谈及工厂化,往往有一种“知其不可为而为之”的悲壮气氛。
  真的是“不可为而为之”吗?我偶然间读到《光荣与梦想》写二战期间,一段与工厂化、预制构件生产方法有关的故事,心有戚戚,豁然开朗。
  1942年,轴心国击毁盟国1664艘船只,超过779万吨。德国海军上将邓尼茨和德国工业家计算,照盟国当时的生产能力,不用多久,盟国船只就会被德国的“狼群”战术潜艇突袭小队打光。危急关头,一位勇于创新的实业家亨利·凯泽成为美国历史上的传奇人物。
  1942年3月,他收购了加利福尼亚州和俄勒冈州的造船厂,并革新技术,用预制构件和装配的方法大规模生产船只。一艘万吨级自由轮从安装龙骨到交货,原来要200多天,凯泽一开始就把生产时间减为40天,而且质量上乘。
  半年之后,万吨自由轮“约翰·菲奇”号创下24天下水的世界纪录。至此,凯泽已经建造了100艘轮船,美国人造船的吨位首次超过被德国人击沉的船舶吨位。到1944年,每一个星期就有1艘护航航空母舰下水——凯泽和他的同行在17天内便把整条船造出来。
  这时候,美国的生产能力和武器装备已经在战争中取得绝对优势。1945年的头212天,他们完成了247艘,平均1天超过1艘。“罗伯特·皮尔里”号油漆未干就下水,只用了4天零15个小时,这个纪录保持至今。
  从200多天到不到5天,效率整整提高了40多倍!这种生产能力的飞跃,邓尼茨和德国工业家无论如何都算不过来。斯大林在慕尼黑会议上说:“为美国的生产干杯,没有美国的生产,这场战争就会失败。”这句话并不算夸张。
  今天的中国住宅业同样面临高速增长的需求压力。一般预测,未来几十年内,中国城市化水平每年提高1个百分点;从现在到2020年,人均GDP接近翻一番。高速的城市化和经济增长,释放出对城市住宅的巨大需求,可能是人类历史上从来没有过的。为满足需求,产品供应量必须实现几何级增长。
  同时,环保节能越来越成为全球的共识,在未来,环保压力将使得消耗大量能源的传统建筑方式寸步难行。
  趋势转变是成败的关键
  在市场和环保的双重压力下,“量”将成为住宅业的第一难题,在巨量的基础上,如何保证高质量和环保,将是第二个难题——传统建筑方式无法解决这两大难题,工厂化住宅是市场必然的选择。
  另一方面,近年房地产价格上升速度较快,对市场整体发展不利,但也给推进住宅工厂化带来了有利机会;在宏观调控之后,价格呈现稳中有升的趋势,市场向好使得研发和生产成本不是大问题,从而有较大的市场空间去推进住宅工厂化,为巨大的市场需求提供足够多的、性能与价格相适应的产品。
  市场不仅具备住宅工厂化的需求,也提供了工厂化的机会。我们身处一个变革的黄金时间,机会稍纵即逝,不抓住它就可能遭致惩罚。
  很多时候,变革的障碍不在于市场和成本,而在于我们自身,在于我们的观念。为什么邓尼茨和德国工业家算不过来?因为他们是用静态的观念看问题,看不到生产方式变革后释放的巨大能量。
  我的感觉是,在工厂化的思考方式上,我们扮演了这个故事中德国人的角色。彼得·德鲁克说:“重要的不是趋势,而是趋势的转变。趋势的转变才是决定一个机构及其努力的成败关键。”
  我第一次读到这句话时,忍不住击节赞叹——重要的不是工厂化的趋势,而是实现工厂化的这种转变!看一看与日俱增的需求和环保压力,就会明白,万科把握住宅工厂化这个趋势的转变不是太早了,而是恰当其时。
  住宅工厂化是市场大势所趋,蕴涵巨大机会,怎么成了“悲壮”的事业?住宅工厂化,万科知其可为而必为之。

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  新技术的出现与更新
  以集合住宅为主流的中层集合住宅的技术开发、建设,日本是以国有企业为主导的。其代表为日本住宅公团和大成建设公司开发的PC(预制钢筋混凝土)工法。
  始于1955年的以国有为主的技术开发到了1965年,有了民间开发商的介入。
  1970年,通过建造技术的全国竞赛,一种用在中高层集合住宅被称为HPC的工法得到采用,特点是把H型钢与PC板相结合的建筑手法。其后经过石油危机、低经济增长期,住宅产业开始由量向质的转换。
  20世纪70年代到80年代,集合住宅的工业化进入了一个新的时期,其中具代表意义的有KEP(K o d a n E x p e r i m e n t a l P r o j e c t)的开发。为了使发达的住宅部品市场更有效地提高住宅生产能力,从1973年到1981年间进行了这一实验,其目的是住宅生产的合理化。虽然此后由于建设量的减少被NPS、CHS等新的住宅供给体系所代替,但是其成果至今还在广泛地被利用。
  N PS (N ew Planning System)是一种利用PC工法可对应规模、形态不同的住户设计多样化的住宅构成体系。
  C H S(C e n t u r y H o u s i n g S y s t e m )的研究始于1980年,其目的是开发一种高度耐久性的构造体系,可对应居住情况的变化,并且具备维持管理体系的综合性的住宅供给体系。它的基本要素是:1.可以对应家庭构成、年龄构成的变化,住户平面具有可变性。2.各种不同类型的住宅部品具备统一的尺寸模数。3.对各种不同类型的住宅部品设定合适的耐用年限,并且确立各种不同类型的住宅部品间的相互接口。
  (资料来源:《日本集合住宅工业化的简述》,作者为傅志强,第一财经日报)

    (万科股份有限公司董事长 王石 摘自《新民周刊》)
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万科住宅产业化:为了“不可能”的1000亿元年销售

http://tech.163.com 2006-06-02 03:51:01 

来源: 第一财经日报  

 提到住宅产业化的话题,王石和万科这两个名字总是紧随其后。王石也许是国内最积极倡导住宅产业化的开发商,在实际的探索中,万科恐怕也是业界走得最远的。
为什么是万科呢?住宅产业化是必然的趋势——这一点多年前就提出,并已得到国内房地产业的广泛认同,但是到目前,多数开发商仍然仅把它当作房地产业的未来,而不是目前需要进行的事业。

万科积极推进产业化的动力又来自哪里?


规模扩张的冲动

  万科今年初宣布,接下来3年将进入高速发展期。其实,这几年其开发量的增长速度已相当快。去年,万科开工量、竣工量均在200多万平方米,比前年有较大增长,而今年的计划开工量和计划竣工量都在300万平方米以上。万科集团副总经理丁长峰透露,接下来几年,万科开发量的增长速度将是外界难以想象的。

  选择了快速扩张的方向,万科将必须解决两个问题:一,如何更快、更多地生产商品房?二,在这样的情况下如何保证并提升产品质量?

  它必须探索更有效率的生产方式。而万科第三个十年战略目标的实现,也要求它寻求并实现生产方式的变革。

  在第三个十年规划中,万科提出2014年的目标是:实现1000亿元销售额、100亿元利润、3%的市场份额。去年,它的销售额为130余亿元,公司员工为2000人左右,这还不包括物业服务人员。如果生产效率没有提高,销售额若达到1000亿元的规模,万科可能成为一个非常庞大、臃肿的组织。不包括物业服务人员,它的员工就将达到近2万人。随着规模的扩大,它将面临人员成本上升、专业能力稀释、管理难度大幅提高的问题。

  只有工厂化、标准化的生产,才能在大规模批量生产的情况下保证高质量。对中国房地产行业来说,这意味对传统生产方式颠覆性的变革。万科无疑是欢迎这种变革的。因为住宅产业化,是万科实现大规模开发、并在未来占据更大市场份额的前提。


重组产业链
住宅产业化早已不是新鲜的话题,但这些年,在产业链中处于枢纽地位的开发商并没有表现出太多的热情。

这又是为什么呢?

  “只有企业规模达到一定水平,才有能力和动力进行住宅产业化的尝试。”上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发这样认为。他表示,住宅产业化在许多国家实现的过程,都是在巨大市场需求推动下完成生产方式的变革。

  目前,中国房地产企业的整体状况是小而散,规模最大的企业其年销售额也仅在100亿元左右。而住宅产业化要求工厂化生产,经过运输再进行现场装配,这就会带来成本的上升。

  只有开发规模足够大,企业才可能摊薄上升的成本。顾建发估计,和市场上以传统方式生产的商品房比较,如果某个企业工厂化生产的商品房,其售价上升幅度仅在百分之十几左右,那应该就可以得到市场的认可。目前,年销售额达到百亿元规模的企业仅寥寥数家。作为目前开发规模最大的企业,万科也率先成为了住宅产业化的积极倡导者。达到了一定规模,这使它有能力尝试产业化;渴望达到更大规模,着眼于未来,希望在未来占据更多市场份额,这成为其推动产业化的强大动力。

  技术其实不是主要的问题。在美国等许多国家,住宅产业化水平已经达到50%以上,有的国家则已经达到70%甚至90%以上。一切取决于开发商的行动。因为它们是直接面对消费者的。

  顾建发表示,开发商在产业链中处于核心地位,将推动生产方式的变革,并在变革中实现产业链的重组。重组完成后,新型材料供应量、预制件厂商、装配公司将成为开发商的上游企业,而施工队在新的生产方式中将被淘汰。


先发优势与挑战

  据了解,自从2003年正式启动产业化研究后,万科现已完成大量准备工作,这将为它带来一定的先发优势。例如,与绝大多数开发商不同的是,万科已经成立了自己的设计院。在设计标准化方面,万科已在主体结构、交通部件的设计上实现了标准化。它还拥有了30项左右的专利,据介绍这些专利主要是解决方案。

  两个月前的一次采访中,万科总经理郁亮还透露,今年,万科将具体对墙体和屋顶进行产业化研究。

  如果它最终能够拥有一些核心技术专利,它们在未来的生产方式中是主流技术,这样的话,万科在未来的竞争中还将获得一些排他性优势。

  万科显然已走在前面。它已经与日本大成建设、东京建屋、丰田建设等建立合作关系,虽然这些合作还处于初期,万科一位高层称之为“处于培养感情的阶段”,但无疑,万科已经率先迈出了脚步。

  在世界范围内,日本的住宅产业化程度是相当高的。这些企业拥有万科需要的技术和经验。大成建设是目前世界最大的建筑商之一,在混凝土产业化(简称PC)工法制造上,其技术在国际上是一流的。东京建屋是日本房地产开发领域的百年老店。

  万科新引进的技术总监伏见文明,此前任职的企业——丰田建设也是万科的合作伙伴。在万科的技术研发中,丰田建设提供了一定的研究资料,并在万科的研发人员遇到疑难问题时提供帮助。

  万科还正在深圳着手两幢实验楼的产业化研究。据了解,这个研究的操作方式是,在实验楼旁边设立住宅部件工厂,以省略运输环节。这个部件工厂是万科及其四五家战略合作伙伴共同参与的,其中包括预制件厂商、住宅装配公司。

  作为“住宅产业化”的先行者,万科在获得先发优势的同时,也面临先行者的困难。例如,在市场培育方面,消费者观念的改变需要时间。另外,万科的产业化探索,必须结合中国房地产市场的现实,而无法简单复制国外的成熟技术。中国的住宅产业化比较可能的趋势是,国外一些拥有先进技术的企业,和国内领先的开发商们进行联合,共同探索适合中国市场的产业化进程和产品。


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日本的住宅产业化过程

  二战后伴随着经济增长及劳动力需求的急剧增加,人口开始向大城市集中,住房短缺也日趋严重。1950年以后,建筑业迎来了第一次高潮。随着建设数量的增加,建设成本的控制变得非常重要。

  1955年,以提供给大城市的普通劳动者住房为目的,日本设立了住宅公团(现为住宅都市整备公团)。同年,日本制定了10年的住宅建设计划。建设户数的40%是公共住宅,提供给一般市民。各开发商为了完成目标户数,采用各种手段进行开发。

  独立装配式住宅于1955年初由民间开发商开始尝试,到了1955年后期,木结构、钢结构、钢筋混凝土结构等各种各样的独立装配式住宅开始进入了市场。

  同一规格部件的大量生产,促进了住宅部品的规格化与产量化。1959年,以公共住宅为对象,KJ部品被采用并开始普及。比如,各住户开始在厨房安装不锈钢料理台、钢制入户门窗、换气扇等。开始时只限于公共住宅,随着生产厂家的增多,民间集合住宅也使用了KJ部品。这样一来,住宅部品的市场愈来愈大,种类愈来愈丰富。

  日本住宅公团从1963年开始对公共住宅的居住对象进行了调查分析,制订了一系列标准设计。随后便开始了大量的工业化住宅的生产。

  1965年以后浴室、盥洗室等部品发展很快,组装式浴室、卫生间等也开始投放了市场。1971年,日本为了进一步开发和提高住宅部品,设立了住宅部品开发中心,KJ部品改为BL(BetterLiving)部品。(资料来源:《日本集合住宅工业化的简述》,作者为傅志强,本报有删节)
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万科携手日本大成:住宅生产探索工厂化



  2005年10月27日14:00


  2005年10月13日上午,上海四季酒店宴会厅,久已不露面的万科董事长王石亲临现场,主持了万科企业股份有限公司、东京建物株式会社(以下称“东京建物”)、大成(Taisei)建设株式会社(以下简称“大成建设”)三方合资开发的上海华漕158号地块签约仪式。

  10月14日,日本《日经新闻》头版以显著位置刊发了此项合作的新闻报道。

  此项目位于上海著名的金丰国际社区,建筑面积5万平方米。上海万科房地产集团有限公司出资1.38亿元,东京建物出资3500万元,大成建设出资1100万元。

  为何项目规模不大,而且1100万的投资对于年销售金额高达1000亿的大成实在微不足道,但是却引起了日方的广泛关注呢?

  因为,这仅仅是一个开始,背后的潜台词却是――工厂化住宅建设规模世界领先的企业,与未来工厂化住宅需求最大的市场所在地企业开始了合作。万科的工厂化住宅生产研究开始进入实操阶段。

  生产战略:技术为先

  万科的两个合作伙伴中,尤以大成建设最受关注。该公司创建于1873年,是日本建筑和工程行业巨头,业务以建筑施工、土木工程和房地产开发为主,兼涉工程设计、环保技术及设施等业务。2005年福布斯全球五百强排行榜上,大成建设以15892.00百万美元的营业额居第377位,在日本国内建筑和工程行业中位列第一。其中,最令万科心动不已的,是大成在混凝土产业化(简称PC)工法制造上的技术。

  “制约住宅产业化发展的第一个因素就是在技术上的成熟度,目前,住宅产业化各项技术指标在国内尚无标准。”万科企业股份有限公司集团副总张纪文10月18日接受《21世纪》专访时特别透露,“万科的工厂化研究主要包括结构体系(预制pc、轻钢)、围护体系和设备体系、内装体系,此次合作,万科看中的就是大成的PC技术。”

  中国尚没有PC的规范标准,到底日本技术是否合适中国,尚未有定论,所以,万科强调,此次合作旨在单项技术,而不是整体的集成技术。

  目前,万科工厂化技术初步成型,第一批技术已可以集成,在试验基地,1号实验楼已经开工,2号楼将于明年年初开工,3号楼开工的日期也定在了明年下半年。“我们现在还在打造‘神一’,真正用于商业产品的‘神五’或者‘神六’面市,我们需要的时间是3-5年。”张纪文说。

  近期,万科已与在结构设计方面领先、为悉尼奥运会馆设计结构的ARUP公司开始合作研究PC技术的结构集成部分。

  资本战略:以小博大

  为降低生产成本,万科一直在进行深谋远虑的战略部署。

  2000年,王石曾提出要进行“像生产汽车一样生产住宅”的工厂化住宅研究,万科每年将投入年利润总额的1%作为科研费用,最终将这一比例上升到10%。

  尽管已在国内同行中处于建筑技术领先的位置,但是,万科每年依然要付出大量的资源和精力对物业进行维修,要更好提高建筑质量,除非生产方式实现根本性的变革,采用先进国家普遍采用的工厂化生产方式。

  巨大的科研费用投入只因为工艺变革是颠覆性的。以施工为例,中国传统的施工方法是现场浇注,而工业发达国家的作法则是50%以上的部件在工厂生产,现场主要做吊装和装配。目前,国内房地产市场的工厂化程度只有7%,万科约为15%。

  工厂化的方式使建造过程和住宅产品更环保,资源利用更合理。现场垃圾减少83%,材料损耗减少60%,可回收材料占66%,建筑节能50%以上。这样的技术和进步对开发商无疑充满诱惑。

  但是,和家电等行业一样,工厂化住宅生产降低成本的主要途径就是扩大生产规模,提高市场占有率。这正是万科推进住宅工厂化“战战兢兢,如履薄冰”的原因。

  “必须三倍于万科目前的市场占有率,也就是全国建筑面积达到每年200万平方米,才能够使建造成本保持现在的水平。”一位熟悉万科的分析人士称。

  但是,万科目前资金链条并不宽松,其资产负债率已经达到63%,离银行规定的上限仅差2%,所以万科扩大规模,注定了要“以小博大”,而进行各种类型的合作,减少持股方式,迅速放大规模,是最有效的途径。

  2004年、2005年两年,万科加速了与国外资金以及国内地产商的合作,包括与招商地产天津项目的合作,对南都股权的并购,以及与新加坡政府产业投资有限公司GICRE之下属全资子公司新加坡Reco Ziyang Pte Ltd进一步成立的“万科星”都别具深意。

  布局战略:沿江沿海

  扩大规模并非无序扩张。

  “1平方米建筑面积的重量相当于1吨。”万科技术人员表示。高额的运输成本,将制约万科扩张范围和开发地点的选取。部品生产工厂的辐射范围有限,为降低运输费用,万科选择了水运,沿江沿海城市成为万科工厂化住宅生产的前线。

  2003年万科宣布,“3+X”战略将聚焦三大经济圈布局,业务集中于沿海的珠三角地区、京津塘地区,以及既沿海又沿长江的长三角地区。长三角的布局沿着万吨巨轮可通过的黄金水道,从上海、南京一直到武汉,都是万科的选择范围。

  “未来20年,人口迁移的方向与工厂化所能支撑的区域高度吻合,为工厂化生产普及提供了机遇。”万科表示。

  另外,这三大区域为国内经济最为发达的地区,消费能力远高于国内其他地区,按照目前的自然房价增长速度,5年后已经可以支持工厂化住宅的推广。

  但是,这场生产模式的变革,是万科一家企业无法完成的。

  有业内分析人士指出,当住宅的生产规模扩大到能将成本降至与目前生产方式成本相符的时候,选择更优的生产方式就会成为主流,彼时,万科所努力的工厂化生产模式才会被大部分开发商所接受。



来源:《21世纪经济报道》
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上海万科今年拟推14项目 继续推进住宅工业化
2008-3-19  
上海万科今年拟推14项目 继续推进住宅工业化

    上海万科昨天举行以“与城市共生”为主题的“新品”发布会,上海万科总经理袁伯银表示,90平方米以下的中小户型将是万科今年上半年的主要产品。

    此次新闻发布会上万科首次向公众推出最新90平方米小户型产品。万科在现场发布了万科“90+”3房户型,在90平方米建筑面积中完成三房二厅设计,并且保证近4米的客厅面宽。

继续推进住宅工业化

    昨天的新闻发布会也是去年年底新任上海万科总经理袁伯银今年的首次公开亮相。袁伯银原为百安居中国执行副总裁,2007年6月1日正式加盟万科,出任万科集团总经理助理,主要负责推动集团合作资源整合、流程改造、装修房业务等工作。而此次袁伯银亮相,其身份变成了万科集团副总裁兼上海万科总经理。

    袁伯银将继续推进上海万科全国领先的住宅工业化之路。万科在去年首次在上海实现产业化建造万科新里程之后,其产品工业化以及标准化程度正越来越高,目前万科公司在整体产品设计以及后期服务都开始引用工业生产企业的一系列标准化操作模式。除新里程之外,今年上海万科还将有包括四季花城在内多个项目采用工厂化施工造楼。

    回避楼盘定价

    据悉,2008年,上海万科即将推出14个项目,主要分布在全市5个区。其中本月22日上海万科将同时推出四个楼盘,包括闵行项目花园小城、浦东三林项目金色雅筑、万科蓝山别墅项目以及其宝山项目四季花城。万科公司高层并没有回答关于未来定价的问题,“开盘时去现场就知道价格了。”袁伯银说。

    从刚刚结束的上海之春房展会上透露出来的信息显示,万科即将开盘的金色雅筑预期售价将超出公司在三林的另一个在售楼盘万科新里程,而宝山四季花城则将采取和前期大致持平的价格开盘。

    今年销售额拟增62.5%

    袁伯银表示,今年计划上海万科的销售额将达到130亿元。

    据介绍,上海万科2007年全年销售额达到80亿元,排名上海销售第一,今年公司计划销售额将比去年超出62.5%。今年2月份,万科刚刚以95折以上折扣的特卖会形式完成旗下10个楼盘的后期房源销售,当天回笼资金2.57亿元。

    而万科集团最近发布2月份销售情况简报显示,2008年2月份万科整个集团销售面积19.6万平方米,销售金额15.7亿元。 (刘秀浩)
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http://www.chinahouse.gov.cn/zjlt9/9493.htm
住宅产业化并不神秘


  在生产过程中,需要解决的问题有:开发商房地产开发建设环节如何提高集成水平;另外,一个部品生产的水平决定了住宅的品质,只有部品的工业化才能达到住宅产品的工业化水平
  在住宅产业化发展的大潮中,万科等龙头企业扛起了企业推动住宅产业发展的大旗。但对于门槛较低的房地产行业来说,很多企业仍然认为住宅产业化遥不可及。在接受《第一财经日报》记者专访时,建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青呼吁,住宅产业化一点都不神秘!行业链条上的任何企业,只要愿意认真做作业,都可以从不同角度切入并且受益。
  住宅产业化提法始于1999年
  《第一财经日报》:目前,很多人认为住宅产业化是中国房地产行业的一场革命,但也有人认为其是一个早已开始的沿革和进程,作为政府住宅产业化方面的负责人之一,您如何看待这个问题?
  梁小青:“推进住宅产业现代化”的提法,正式文件中是1999年被提出的,当年,国务院正式下发文件《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》。这个文件标志着推进住宅产业现代化已经列入我们国家的方针政策里面。这是政府基于当时我国住宅产业自身的情况制定的方针政策,其中包括建筑部品生产和住宅开发建设两个方面,当时的情况是两个方面的工业化水平都很低。
  改革开放以来,随着福利分房的结束,人们对于住房质量的要求也不断提高。对市场的需求以及市场经济发展的格局,需要提升住宅产业发展的水平。
  本身住宅产业在经济发展的位置和地位,每年城镇住房建设要完成7亿平方米的面积,这么多投资,在国民经济当中位置越来越靠前,由过去的无足轻重,到后来的第二、第三的位置,这就要求提高产业效率。这个效率指的是这个行业可持续发展的效率。
  所以在1999年,国家就提出了要推动住宅产业现代化,要建设节能、节水、节材、节地的环保型住宅,也就是我们今天仍说的“四节一环保”型住宅。
  《第一财经日报》:在推进住宅产业化的过程中,住宅产业化促进中心主要做了哪些工作,又遇到了哪些问题?
  梁小青:从推进住宅产业化的体制方面来讲,要实施建房子的过程,包括开发环节、施工环节和部品生产三大方面,首先房地产开发体制,是一个融资体制,并没有自己的建设施工队伍,开发商如果拿到了项目,必须要找建筑单位进行施工;其次是建材行业,建材行业通过其部品生产,通过施工最终完成住宅建设;这里面涉及到怎么推进这个工作。
  在生产过程中,需要解决的问题有:开发商房地产开发建设环节如何提高集成水平;另外,一个部品生产的水平决定了住宅的品质,只有部品的工业化才能达到住宅产品的工业化水平。
  这些年,我们所做的工作包括三大方面,一是加强部品产品的优胜劣汰,提高部品产品的工业化,通过部品认证,通过国际化机制选用产品;二是通过产业化基地研发一些新型的建筑材料和技术;三是通过开发环节,通过康居示范工程,集成应用一些“四节一环保”技术,来使住宅建设符合国家产业政策要求,建设好的产品,推进建设方式转变。比如工业化水平如何提高,需要通过部品部件、建筑体系的工业化来实现。例如过去砖混结构房子如何转变,首先是淘汰实心黏土砖,用框架结构、钢结构来取代,改变过去一砖一瓦的墙体建筑方式。
  我们通过全国160多个康居示范工程让大家认识了解产业化的要求和新技术推广应用。万科参与了我们康居示范工程的实施,在深圳沈阳都有康居示范工程。在普通住宅中,小区中采取污水处理。中水回用技术、新型墙体的建筑、生化垃圾处理技术和简便方式、太阳能建筑一体化都是在示范工程之中首先得到应用的。
  新技术不断在示范工程中应用,推进产业化技术发展,推进开发企业和部品企业更好的结合,两方面结合可以大幅度提高建筑质量。
  例如远大集团,过去以部品生产为主,以部品生产和开发体制结合,过去体制上的问题还是会对住宅生产带来负面影响。过去卖产品很难被开发企业接受,新尝试,通过部品生产与开发结合,整体设计,整体施工,达到了最优化。比如90平方米建设出三室两卫,只有远大的长沙项目做到了。通过整体位居减少个墙,通过新型石膏墙体来减少面积浪费。
  这些年的试验,通过产业化集成水平的应用,合理规划,合理建筑设计,通过工业化的产品集成,提高住宅品质,改善小区环境,同时推进了住宅产业工业化的过程,这是有个过程的,不可能一步登天。
  企业在住宅产业化过程中扮演重要角色
  《第一财经日报》:在住宅产业化的发展中,企业扮演什么样的角色?
  梁小青:在住宅产业化发展的过程中,企业的作用非常重要。特别是在房地产市场不愁卖的情况下,开发企业效益很好的情况下,还有企业在认真地做房地产,是非常重要的。
  目前就我们了解,全国房地产在大力推动产业化的企业有三个,分别是万科、远大、栖霞建设。这几个企业都在跨地区开发,都非常注重产业化技术研发,有自己的研发基地,有自己的实验室。万科在深圳有自己的实验室,还要建设高层试验楼;远大经过8年规划研究,也建了工业化的试验楼;栖霞在研发方面做得非常好,有自己的博士后流动站,技术走在了全国前列。
  正因如此,产业化的推进,住宅建设的发展,开发企业素质的提高,这些年形成了一批骨干企业。
  对于企业发展来讲,谁要认识到产业化发展方向和国家政策引导的意义,谁就能在市场上占到领先位置。我们现在产业化政策的发展,就是要考虑到国家的特点,结合国家特点发展住宅产业。如果你只是急功近利,赚一把钱,这就是短视行为。通过产业化推进,培育形成住宅产业的骨干企业,包括开发企业和部品生产企业。
  《第一财经日报》:目前,推进住宅产业化难度有多大?
  梁小青:首先住宅产业化缺少工作机制,其现状又在于起点低,工业化水平低。最重要的一点是,还有很多人不太了解,这是主要原因。一旦了解,企业都愿意接受,因为这对企业有利。
  认识到这一点,企业有后劲。为什么万科选择走这条路,因为看得长远,尊重规律。本身住宅建设就需要部品工业化,需要先进技术集成提高品质,承认并做一个有社会责任感和发展眼光的企业,就会选择产业化道路。
  在发达地区,企业比较有素质和实力,早就意识到不是靠广告卖房子,而是走品牌道路。在浙江、山东、江苏的开发企业,都积极地申报示范工程,产业化基地,产品认证。反而言之,产业化没有企业参与等于一句空话,政策只有通过企业行为才能够实现。住宅产业现代化的过程,企业是主体。正如“十七大报告”所言,要技术创新,要成为创新型国家,国家才有前途。要成为创新型国家,没有企业的参与,等于一句空话。所以要以企业为龙头,产学研相结合。同时,也许要政府职能部门的创新,形成创新性机制。
  从住宅产业中心而言,目的就是建设一个节能省地环保型的住宅。
  《第一财经日报》:万科等企业,作为行业龙头,本身具有研发能力。但对于很多企业来说,住宅产业化显得有点遥不可及,您如何看待这个问题?
  梁小青:在产业化过程当中,企业如何结合自己起步,在不同的方面,企业都可以切入。比如有新型产品的生产,通过认证方式,规范企业发展,这是哪个企业都可以做到的。开发企业,做一个项目,采用我们推广的新型材料,也可以起步。万科也是通过一个项目一个项目做成的,把每个位置做成,通过做示范工程来起步。哪怕是一个项目公司,也可以通过示范工程的要求来起步。保利的第一个地产项目就是康居示范工程,很多浙江民营企业,是己方入股凑钱来做项目,不懂如何做房地产,也通过做我们康居示范工程来起步。康居工程不是说要有钱才能做,恰恰不做别墅,只做普通住宅。做康居示范工程,应用一些新技术,确实需要增加一点成本,但是成本增加很少,例如中水处理,一平方米成本不超过10元,垃圾处理每平方米增加不超4元,通过低成本投入提高住宅性价比。所以说产业化一点都不神秘,任何企业都可以参与,国家的整体产业化水平就能提高。恰恰没有经验,通过康居示范工程,受益并提高。其中重要的一点是,要认真做作业,科学规划,合理建筑设计,在有限空间内设计出符合消费者需要的房子。
    (建设部住宅产业化促进中心 副主任 梁小青 摘自第一财经日报)
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加速住宅工业化生产 万科踏上王者路  


2006-01-22 09:29:36   来源:中国经营报网络版  作者:谢红玲

  “万科今年的主题刚刚确定为‘变革先锋、企业公民’”,刚从南极归来参加自己的新书——《道路与梦想——我与万科20年》新闻发布会的王石会后接受本报独家专访时透露。这个行业的领头羊,在原来的领先优势弱化后再度找到了新的发力点。

  加速变革产业万科

  万科董事总经理郁亮在去年岁末参加本报年会时曾明确指出,万科未来几年将在以往研究的基础上推进住宅的工业化生产。工业化生产是产业发展的方向,也是房企规模化经营的必由之路,据悉,万科已为此准备了几年。尽管作为第一批实践者要付出很高代价,但万科决心已定。

  此外,基于成为千亿企业的理想和对未来行业走势与市场走势的判断,万科开始大幅调整经营模式,放言要做微利企业。郁亮说,万科对迎接微利时代已做好准备,作为一个公众公司,万科追求的是股东投资回报率的最大化,而不是单个项目的高利润。他明确表示,万科将依此做出系列调整。

  去年12月20日,万科宣布与新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)的附属公司——Reco Ziyang Pte Ltd.(RZP)签订了两项转让项目公司部分股权的协议。根据协议,万科全资附属公司上海万科房地产集团有限公司将其持有的无锡万科房地产有限公司40%股权全部转让给RZP,另一间万科全资附属公司——永达中国投资有限公司,将其持有的沈阳万科永达房地产开发有限公司83%股权中的51%股权转让予RZP.这是万科基于新的发展战略进行业务调整的一部分。对于越发稀缺的土地也有买进与卖出,卖掉经营周期较长的,买进可供快速开发的,做“快鱼”,正是万科实现股东投资回报率最大化的开发模式上的选择。

  在开发型态的选择上,早已确定住宅开发主线的万科今后将不再局限于为中高收入人群建房,而是在人的生命周期基础上将产品线自下而上做全,无论经济适用房还是高档住宅都在万科开发范畴内。据万科内部人士透露,他们初步把目标客户细分为5类:职业诉说、望子成龙、健康养老、经济务实、富贵。万科未来的开发方向将紧紧围绕这些客户需求进行。

  在更高的层面经营企业

  据悉,万科其实早已萌发做“企业公民”的理想,只是在今年把它定为年度主题予以强化。在很多人看来,万科此举是为了树立良好的企业形象,洗刷房地产商给社会留下的不良印象。其实不尽然,它还是万科追求的更高的经营境界。

  后一层理解应该源于王石的“梅园顿悟”。王石披露,2005年4月他到无锡参观了“梅园”,这是20世纪20年代主张工业救国的实业资本家容氏家族出资修建、免费对公众开放的一个公园,该公园的修建基于容家“建设大无锡”的构想。参观之后,王石深受刺激,他为现代企业的经营水平还不及80年前的企业的水平高而感到汗颜。他感觉到自己企业的境界、开发思路还不如容家对城市的理解,他领悟到好企业应该有现代的技术水平、管理水平,还应该有社会责任感。

  按照万科的发展战略,近3年该企业将谋求更明显、更有质量的增长。所以带有转折意义的2005年的万科主题词是“颠覆”与“引领”,2006年要做“变革先锋、企业公民”。

  王石声称,2005年万科的销售收入已经超过百亿元,税后利润估计十几亿元。按照每年35%~40%的增长规模,10年后即可成为利润过百亿元的企业。

  万科的种种调整迹象表明,这个坚持规范透明经营原则的行业翘楚,正借行业洗牌、市场规范化之机,跨入高速发展期,踏上王者之路。

(编辑:李广军)
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传说中的万科住宅工业化野史

2003年,江湖豪雄争霸、狼烟四起,万科武林至尊地位屡受冲击。

万科人谋定思变,欲修习神功,一统武林、剪除各路豪雄,扫荡狼烟。恰与此时,闻得海外有一秘籍,名为《住宅工业化乾坤挪移大法》,习练此功者,内力大增、出招迅捷,将至旷古烁金之境界。

故老流传,该大法源出自西域,胜于美利坚,后大行于欧罗巴、扶桑等地,此流派中,高手辈出、叠彩峰岭。与中土各家门派现有手法大是不同。

闻得有此秘籍,万科遂尽遣门中高手赴海外求学。众万科弟子不负门派重托,历经艰辛,终从海外取得《住宅工业化乾坤挪移大法》之简体中文版,胜利回国。

话说拿到大法后,万科众人打开秘籍第一页,只见第一页上书八个大字:

  欲练神功   高管——(嘿嘿,不是你想得那两个字,那是《葵花宝典》的前八个字,万科好歹也算名门正派,还没听说万科弟子公开练《葵花宝典》的呢)——上山!

   从此之后,公司高管以上山为已任,直至2005年登上天下第一峰,从此山外无山,山登绝顶人为峰,好生轰动。
  
   下的山来,万科众人打开秘籍第二页:
  
   不上山,亦可。

    默默无语两眼泪啊。
  
   于是万科众人开始按照法门勤加练习。
  
   “住宅工业化乾坤挪移大法”共分七层,
  
    第一层境界号为“乞丐楼”,到此境界方入门径,见解大不同;
   
    第二层境界号称“二号楼”;
   
    ……
   
    第七层境界号称“零九大发力”,只在传说中,听万科掌门在一次群英会上说过。据说,练到如此功力后,出拳能快1.5倍。

   画外音:
   
     甲:1.5倍?切,也没什么啊,很平常嘛。
   
     乙:美人是需要对比得,美女!同理,1.5倍切其他按1比1速度出拳的人足够了。
   
     甲:原来如此,果然是美女。
  
   练功也不是一帆风顺的。
  
   2006年,万科练到第三层境界的时候,内力激荡、进展缓慢,特从扶桑请来丰田忍者流第一高手伏见文明赴中土点播进境,其后法门得破,功力突飞猛进,到现在万科已修习到第五层境界,江湖为之侧目。

    2007年12月11日,京师办第N届“天下第一房产武道会”,万科展位一美女清新雅致、款款布道,对外宣扬万科之住宅工业化乾坤挪移大法,听者连绵,无不叹服。(后,方知该美女为北京电视台友情客串,外援是也,有欲联系者还请拨打万科北京总舵总机转##联系)

  欲知万科神功能否练到最高层,十几个月后自有分晓。
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http://www.chinahouse.gov.cn/index.htm
中国住宅产业化网,政府推动。
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林青焰访谈:国内住宅产业化5年后将初具规模


  作为唯一进入世界500强的建材企业中国区市场总监,林青焰对国内住宅产业化的前景非常乐观。他表示,拉法基的产业化隔断墙在国内四、五星级酒店已经应用得非常广泛,一些顶级的酒店式公寓也已经开始应用。
  目前,拉法基的产业化相关建材已经在国内房地产的领先企业内推广。“5年后国内住宅产业化就会小有规模。”林青焰对此显得信心十足。
  住宅产业化要求提供解决方案而非产品
  《第一财经日报》:与法国、韩国、日本等住宅产业化程度相对较高的国家相比,中国的差距主要在哪里,体现在哪几个方面?这种产业化的建材与传统建材成本相差多少,有哪些好处?
  林青焰:以产业化隔断墙为例,在法国,早已应用非常广泛;而在韩国近年来的使用率也几乎翻了一倍。而国内只有四、五星级酒店,还有极个别的顶级酒店式公寓有应用,大部分普通住宅都没有应用。
  产业化的隔断墙是在工厂做好的整体,不需要在工地现场一块砖、一块砖地搭建。以每平方米的成本计算,大约成本要比传统建筑增加50%。虽然单体价格看似贵一些,但这样单纯比较并不恰当。因为产业化的建材可以使整个工期缩短,整体来说成本还是持平的。而且因为墙体更薄、更轻,材料性能更好,因此在保温、隔音、调节室内湿度等方面都比传统材料更胜一筹。
  《第一财经日报》:无疑,PC的方式可以打通房地产产业链的上下游,对于建材公司来说同样是一个难得的机遇。要想尽快向住宅产业化方向转变,您觉得以目前的情况来看,国内的建材公司有哪些不足?作为来自产业化程度相对较高国家的公司,您觉得有哪些先进的理念和经验值得国内建材公司借鉴?
  林青焰:国内公司更偏重于自己单个的产品,缺少关注和研究上下游客户的需求。如果以住宅产业化的标准来看,建材公司应该更人性化一些,不要只埋首于自己的产品上,更应该逐渐去关注客户的需要,致力于为客户提供解决方案。
  但目前国内几百家建材公司,能够为客户提供解决方案的公司屈指可数。大多数公司并不具备技术力量,比如一个隔断墙是由很多构件组成的,事先要了解清楚客户需要隔断墙有哪些用途,然后根据客户需求定制部件,再把所有部件组装在一起。
  住宅产业化要求建材公司把产品做得更完整,这应该体现在各个方面、各个环节。从提供产品到可以提供解决方案,这需要一个过程。现在万科的PC楼只是在墙体、主体结构上的产业化,下一步还应该力求装修产业化,而不是在产业化的住宅里还用传统方式装修。
  《第一财经日报》:您觉得目前在国内推进住宅产业化的市场环境成熟吗?为什么?中国在住宅产业化的推进上存在哪些误区?
  林青焰:从消费者来说,如果认识到产业化住宅给他们带来利益的话,人们会非常欢迎,因为产业化住宅会给他们带来更大的舒适度,除了外观可能不是那么花哨;从建筑行业角度本身来说产业化还处于刚刚起步阶段,还只存在于万科这样的领导公司和它的合作伙伴之间,国内尚不具备完全住宅产业化的资源整合。
  对开发商来说,大多数开发商还没有看到产业化所带来的好处,因此他们只是在观望。而万科想得很远、看得很远,这极可能成为万科在接下来的十年中形成战略优势领先的一步。不过,更多的开发商还没有意识到这一步。
  政府应该从立法方面推动住宅产业化
  《第一财经日报》:作为万科住宅产业化的合作伙伴,您是怎样看待万科住宅产业化这一努力方向?
  林青焰:产业化是一个过程,从结果的角度来说是走向成品化。不再是毛坯房,而是精装修房。装修是国内与国外主要的差距,国外全部是精装修房子出售,从设计的角度来说更专业,而且更节约资源,也可以提高品质。
  从结果成品化来说,使得住宅一步到位,无论是结构强度还是保温隔音都是一流的。另外,产业化住宅的设计更加标准化,更加专业化。
  《第一财经日报》:住宅产业化的主要挑战会在哪方面?
  林青焰:国内尚未形成住宅产业化的大环境,只是个别理念领先的公司比如万科在推动,产业链要形成规模效应还比较难。如何使更多的住宅开发公司看到产业化所带来的益处,对于万科这样的开拓者来说是不容易的。
  《第一财经日报》:对于住宅的理念中外有何不同?住宅产业化是否可以拉近这一距离?
  林青焰:国内消费者不够理性和专业,消费者重外观重空间,要漂亮,空间要大;大多数人轻功能轻性能。国外更注重功能和性能。而国内开发商也在迎合消费者的需求。比如大落地窗,这对环境是很不好的。比如在韩国从外观来讲可能都一样,并不怎么样,但走进去会发现效果和性能实用功能好。国内近年来为了差异化已经付出了很高的代价,对环境付出的代价是很高的。
  产业化则不同,它是专家造房,消费者拿到的是成品。我估计再过5年住宅产业会在国内初具规模。此外,政府也应该从规章制度和立法上促进产业化发展。比如在新加坡,政策会鼓励产业化造房,而提高垃圾处理费用,这样的效果也是很好的。
  其实政府完全可以在住宅产业化上发挥更积极的作用,现在建筑节能方面的强制性就做得不错,很多开发商都没想到会这么快。而在产业化方面政府不够果断,没有明确的发展方向,造成与国外差距过大。
    (拉法基石膏建材中国事业部中国区市场总监 林青焰 摘自第一财经日报)
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万科师长技:与东京建屋、大成建设签约
作者:半求   
    2005-10-16 20:38:00         
     
万科联手东京建屋、大成建设:师住宅产业化之长技
banq@vip.163.com

    ■万科迈开国际合作开发第二步,联手日本企业

    2004年11月21日,万科与新加坡政府产业投资有限公司下属全资子公司新加坡recoziyangpte(简称rzp)签定协议,双方各持有60%、40%成都万科置业有限公司的股权,合作开发“成都万科新城”项目,迈开国际合作开发项目的第一步。

    半求得到最新消息,近一年后的2005年10月13日上午,在上海四季酒店宴会厅,万科、东京建屋、大成建设三方举行合资地产项目签字仪式,合作本项目位于上海。这是万科第二次与国际公司签定合作开发项目的协议。

    这是东京建物战后首次涉足中国住宅业务,上海完科将尝试日式开发销售业务,三方持股比例为上海万科75%、东京建物19%、大成建设为6%。三方将在上海市西北部的国际住宅小区“华漕”的6万多平方米建设用地上建设35栋(236户)2~4层的低层商品房。以120~160平方米的4室1厅户型为主,主要面向富裕阶层和外国人销售。价格按日元换算相当于3000万~5000万日元。预定2006年春动工、当年秋季开始销售,08年1月以后入住。

    万科在上个世纪实际90年代末期到本世纪初期前两年内,曾经试图与香港新鸿基等港资企业开展合作,总是功亏一篑。本次与日本企业签约,曾经将日本索尼sony公司作为学习榜样的万科似乎找回了创业初期的感觉。

    ■万科与大成建设早有接触

    一年多以前,万科开始与以东京为基地开发房地产的百年老店“东京建屋”接洽,今年上半年开始进入实质谈判阶段。由于在历史上,东京建屋同大成建设同属“采伐安田系”,战后安田系被强制解散,两家公司也被分开,但业务却一直保持密切合作,“东京建屋”希望同建筑商联手投资中国减少开发风险。

    其实,早在1993年,王石、郁亮向日本风险基金推荐万科b股期间曾拜访过大成建设总部,对其总部大楼和陈列厅的气势所震撼,其中包括一座规划建1,000米高度的超级高层大楼的模型(目前世界第一高层的台北101大厦的高度也只有400多米)。

    两年之后,王石在日立的安排下参观了日本的一家混凝土产业化(简称pc)制造工厂(大板部品生产),只是当时万科还没有部署住宅产业化,因此依然是走马观花。

    2003年,万科领导层再次拜访大成总部,提出同大成合作的意向。当时,当时日本深陷泡沫经济破裂,大成无暇顾忌海外,正在处理自身坏帐,其总部大楼已被银行扣押,光坏帐准备就预提了14亿美金。合作自然是搞不成的。

    ■万科师日企之住宅产业化之长技,中国住宅产业化掀开新篇章

    半求分析,本次万科与两家日本企业签定合作协议,但是合作项目却并不大,只有曲曲6万,而日方持股比例也不大。因此可以初步判断,万科将可能看中了日本方面在住宅产业化方面的长处,先行尝试,为未来更大的合作打下基础。进入21世纪,万科部署住宅产业化,而万科的第三个十年战略中,住宅产业化是非常重要的环节。

    从目前国内的环境来看,建筑公司普遍比较着眼赚快钱,并不乐于住宅产业化,因此万科寻求国际力量支持是非常自然也是必然的选择。

    日本大成在pc工法制造上大成不仅在日本本土遥遥领先,在国际上也是一流的,在日本pc工法的施工现场,很难不看到大成的标志。进入万科的视线确实不奇怪,只要与日本企业开展合作了,万科就能够迅速学会住宅产业化、部品工厂化的管理流程、组织模式。

   当年深圳地王大厦建设时,日本企业熊谷組负责的现场一尘不染,已经给深圳人留下了深刻的印象。

    因此,师日本企业之住宅产业化之长技,应该是万科开展此次合作的主要着眼点。而万科此举,也将掀开中国住宅开发水平提升、效率提高、质量更稳定的标志性事件,中国的住宅产业化,自此将进入以企业为主导、以市场为根本的阶段,这种做法远比政府直接插手要有效和生命力得多。

    当然万科以后在融资、合作开发上与日本企业存在较大的空间,巨大的中国,对于岛国日本来说,具有致命的诱惑。在与万科签约的第二天,日本《日经新闻》头版显著刊登了东京建屋、大城建设参与万科上海地产项目的新闻报道,日本方面对此的重视程度可见一斑
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中国住宅工业化发展策略


      http://www.chinairn.com 发稿日期:2007-9-5

国内第一个以工业化生产方式建造的商品住宅"万科新里程"日前通过封顶验收,这标志着国内"工业化商品住宅"由实验室进入了市场。记者从日前举行的"万科探索住宅新生之旅"研讨会上获悉,到2009年,上海万科新开工项目的产业化率将超过80%。

    有利推进建筑节能

    中国住宅建设正面临着由"量"到"质"的深刻转变时期,如果要跟上和接近国际住宅建设的步伐,工业化是住宅建设现代化的根本标志。所谓住宅工业化,即建筑商在工厂生产修建住宅所需的部件模块,然后运送到工地搭建。据统计,传统的住宅生产方式以劳动力密集为主,资源消耗较大。而房屋建造工业化可以提高工作效率3到4倍,工程周期缩减,人力成本降低,现场工人最多可减少89%。

    更重要的是,它可以成为推进节能降耗的重要手段。此次上海试点项目的相关资料表明,住宅的预置率一旦达到37%,就可以节约用水36%,节约用电31%,同时降低噪音。钢模板等重复利用率提高;垃圾减少83%,材料损耗减少60%,建筑节能50%以上。目前,国内建筑节能已从试点起步阶段进入了全面强制实施的阶段。住宅工业化将有助于有关目标的实现。

    提高住宅综合性能

    在经济发达国家和地区,住宅工业化早已流行。从日本、美国、丹麦、中国香港等地住宅工业化发展经验可以看出,通过建筑体系标准化、技术应用集成化建造的住宅,既能满足市民多样化的住房需求,更能从根本上提高住宅的综合性能。比如:住宅工业化在提高住宅结构安全性、防火安全性、耐久性、日常维护管理方便性、保温隔热性能、空气环境性能、采光照明性能、隔音性能等方面,都具有相当作用。

    而在国内,当前住宅建造技求仍处在极度落后的状态,基本生产方式仍然是手工操作的湿作业劳动,劳动生产率只相当于先进国家的1/7,产业化率为15%,增值率仅为美国的1/20。1999年,国务院颁发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》,要求用现代科技对传统的住宅产业进行系统全面的改造,提高工业化和科技含量,提升综合性能,改善老百姓的居住条件。

    作为全国的试点城市,上海的住宅产业现代化工作近年来在逐步推进,其中,住宅全装修工业化作为示范目标已取得一定成效,"十五"期间累计推出全装修住宅近2000万平方米。但本市的住宅产业化还处在从粗放型向节约型转变的转型期,粗放的生产方式还没有根本性的转变。

    专业人士指出,目前,本市的城镇人均居住面积已经达到了16平方米,市民将更加关注住宅的环境性、耐久性和实用性。住宅工业化应该大有作为。
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